Два юридических лица заключили сделку по передаче недвижимого имущества в аренду на срок пять лет. Договор аренды датирован 01.11.2020, а обязанность арендодателя по передаче имущества арендатору согласно условиям договора, возникает 01.01.2021. Стороны обратились за регистрацией договора аренды недвижимости в Росреестр сразу после подписания договора, то есть в ноябре 2020 года. Существует ли препятствие для регистрации такого договора в ноябре 2020 года, если фактически арендные правоотношения возникли в январе 2021 года?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Сам по себе тот факт, что договором аренды недвижимости в данном случае предусмотрена отсроченная передача имущества арендатору, не может служить законным основанием приостановления и отказа в государственной регистрации договора.

Обоснование позиции:
По общему правилу (если иное не установлено законом) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
В данном случае предметом аренды выступает электрическая подстанция как единый недвижимый комплекс. Исключений из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК РФ, применительно к договорам аренды единых недвижимых комплексов законом не предусмотрено.
В свою очередь, согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат, в частности, ограничения вещных прав на недвижимые вещи. При этом ГК РФ о государственной регистрации аренды недвижимости как таковой не упоминает.
Между тем, как установлено ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности аренда.
Согласно же ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Таким образом, по смыслу норм ГК РФ государственной регистрации подлежит как договор аренды, так и аренда в качестве ограничения права и обременения недвижимости. При этом государственная регистрация аренды недвижимости осуществляется не наряду, а посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Заметим также, что ни ГК РФ, ни Закон N 218-ФЗ не называют акт приема-передачи арендованного имущества в числе документов, подлежащих представлению в целях осуществления государственной регистрации договора аренды недвижимости.
Отсюда, в свою очередь, следуют два вывода. Первый выражается в том, что для государственной регистрации договора аренды, если исходить из буквального прочтения норм ГК РФ, предусмотренная договором отсрочка передачи имущества арендатору не должна являться препятствием в регистрации договора. Второй же сводится к риску формирования у регистрирующего органа обратной позиции, в силу которой запись об аренде недвижимости может быть внесена в реестр лишь при подтверждении факта передачи такой недвижимости арендатору.
Данные выводы находят подтверждение на практике. К примеру, в постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2019 г. N 16АП-6030/18*(1) суд согласился с выводом суда первой инстанции о незаконности решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации договора аренды в связи с непредставлением акта приема-передачи земельного участка, указав при этом, что возможность соглашения сторон о том, что недвижимое имущество будет физически передано приобретателю после совершения государственной регистрации перехода права собственности, законом не ограничена. При этом суды также указали, что ЗК РФ не содержит положений, которые обязывают сторон договора аренды земельного участка осуществлять оформление передачи земельного участка письменным документом.
Отметим, что нормами ГК РФ о единых недвижимых комплексах составление подобного документа при их аренде также не предусмотрено.
Учитывая изложенное, можно заключить, что сам по себе тот факт, что договором в данном случае предусмотрена отсроченная передача имущества арендатору, не может служить законным основанием приостановления и отказа в регистрации договора. Однако нельзя исключить, что представители регистрирующего органа будут придерживаться противоположной позиции*(2).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

8 декабря 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Оставлено без изменений постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.05.2019 N Ф08-2713/19 по делу N А63-14310/2018.
*(2) Смотрите также, к примеру, решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.07.2020 по делу N А40-76089/2020.