После смерти собственника нежилых помещений, который имел статус индивидуального предпринимателя и сдавал нежилые помещения в аренду, нотариусом был назначен доверительный управляющий для управления недвижимым имуществом до вступления наследников в наследство. Согласно договору доверительного управления управляющим был открыт счет физического лица. В банке сказали, что могут открыть управляющему только такой счет. Надо ли с арендаторами заключать какие-либо дополнительные соглашения к действующим договорам аренды? От чьего лица выдавать акты выполненных работ? Нотариальный договор доверительного управления и реквизиты счета всем предоставлены.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
При описанных обстоятельствах единственным лицом, уполномоченным действовать от имени арендодателя (в том числе принимать арендную плату и подписывать акты), является доверительный управляющий. Заключать с арендаторами дополнительные соглашения нет необходимости, однако стороны вправе это сделать.

Обоснование позиции:
Со смертью должника (кредитора) прекращаются лишь те обязательства, которые неразрывно связаны с его личностью (ст. 383, 418 ГК РФ). К таковым не относятся, в частности, обязательства, вытекающие из договора аренды, поскольку они носят имущественный характер. Более того, п. 1 ст. 617 ГК РФ указывает, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть смерть арендодателя не является основанием для прекращения договора аренды. Права и обязанности арендодателя в силу положений ст. 129, 1110, 1112 ГК РФ переходят к его наследникам в порядке универсального правопреемства (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2015 г. N 10АП-19344/14, апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 13 апреля 2016 г. по делу N 33-4294/2016, постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 июля 2010 г. N А21-14724/2009).
В силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Иными словами, право собственности наследника на наследуемое имущество возникает со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1113, п. 1 ст. 1114 ГК РФ, смотрите также п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22).
Таким образом, после смерти арендодателя договор аренды продолжает действовать. В связи с этим необходимости заключать новый договор аренды с наследниками умершего арендодателя не возникает. С момента смерти арендодателя в арендном обязательстве происходит замена стороны (умершего арендодателя на его наследников). Причем такая замена происходит в силу закона и не требует наличия какого-либо соглашения между арендатором и наследниками арендодателя (п. 1 ст. 382, ст. 387 ГК РФ).
В то же время отсутствует полная определенность по поводу того, кто является надлежащим кредитором по договору аренды до выдачи свидетельства о праве на наследство наследникам арендодателя и, соответственно, кому именно следует уплачивать арендную плату. Ведь, с одной стороны, могут появиться новые наследники, о которых не было известно на день открытия наследства. А с другой стороны, нельзя быть абсолютно уверенным, что наследник, объявивший о принятии наследства, останется в кругу наследников (ст. 1119, ст. 1157, ст. 1117 ГК РФ). В силу ст. 312 ГК РФ должник (арендатор) вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и он несет риск последствий непредъявления такого требования. Согласно ст. 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Иными словами, арендатор вправе приостановить исполнение договора до тех пор, пока наследники арендодателя не представят доказательства наличия у них прав на соответствующее наследственное имущество. При этом к должнику (арендатору) не могут быть применены меры ответственности за неисполнение соответствующего обязательства, поскольку за правомерное действие (бездействие) ответственность наступить не может. Косвенно такой вывод подтверждается и судебной практикой (постановление ФАС Московского округа от 19 сентября 2005 г. N КГ-А41/9017-05).
Однако в случае, если до получения наследниками свидетельств о праве на наследство по их заявлению (п. 2 ст. 1171 ГК РФ) нотариусом заключен договор доверительного управления соответствующим имуществом (ст. 1026, 1173 ГК РФ), именно доверительный управляющий будет являться единственным лицом, управомоченным действовать от имени арендодателя, в том числе принимать арендную плату (ст. 1020 ГК РФ). В качестве доказательств полномочий доверительного управляющего арендаторам может быть предоставлен договор доверительного управления. Несмотря на то, что при описанных обстоятельствах условия договоров аренды не изменяются, в связи с чем не требуется заключать дополнительные соглашения с арендаторами, при необходимости стороны вправе заключить такие соглашения. В них могут быть зафиксированы все необходимые, по мнению сторон, обстоятельства, в частности, то, что от имени арендодателя до истечения срока, на который заключен договор доверительного управления, или до выдачи свидетельства о праве на наследство права и обязанности арендодателя осуществляет доверительный управляющий, а арендная плата подлежит внесению на открытый им счет.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

8 декабря 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.