Есть в собственности нежилое административное здание площадью 1580 кв. м (город Москва). Планируется оформить договор аренды для эксплуатации здания. Какая площадь участка необходима для эксплуатации этого здания? Есть методики расчета?

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено ЗК или другими федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:
1) подготовка схемы расположения земельного участка;
2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном ст. 39.15 ЗК РФ;
4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков;
5) осуществление государственного кадастрового учета;
6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;
7) заключение договора.
В связи с изложенным формирование земельного участка является одной из стадий предоставления земельного участка в собственность или в аренду под существующим зданием или сооружением.
Отметим, что ЗК РФ не содержит специальных норм, обязывающих собственников зданий и сооружений при обращении в уполномоченные органы обосновывать площадь испрашиваемого в порядке ст. 39.20 ЗК РФ земельного участка.
Вместе с тем в соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2020 г. N 15АП-6244/20 по делу N А53-27148/2018).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 июня 2021 г. N Ф08-4958/21 по делу N А32-14117/2020: В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394). Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что администрация предоставила предпринимателю в аренду земельный участок площадью 7070 кв. м при площади принадлежащего арендатору объекта недвижимости, равной 84,7 кв. м, суды сделали вывод о явной несоразмерности площади земельного участка этому объекту (более чем в 80 раз), в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные прокуратурой требования. Доводы заявителя жалобы о том, что спорный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования - для размещения объектов промышленности (склада), не имеет правового значения, поскольку сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394).
Также обращаем внимание на следующую судебную практику.
Так, согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
В постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2020 г. N 17АП-4683/20 по делу N А50-35708/2019 указано: "В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта".
Аналогичные положения содержит и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2020 г. N 08АП-2070/20 по делу N А46-22188/2019: "...заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что весь земельный участок заявленной площади, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества, необходим для их эксплуатации, или сформировать и испрашивать без торгов такую часть спорного участка, на которой эти объекты располагаются и которая необходима для их обслуживания. Приведенные выше положения закона и разъяснения применительно к настоящей категории дел ставят на разрешение суда, рассматривающего спор о законности отказа в предоставлении участка, расположенного под объектом недвижимости, в собственность вопрос о том, необходим ли земельный участок заявленной площади, на котором расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для их эксплуатации, или требуется сформировать и испрашивать без торгов иную часть спорного участка, на которой эти объекты располагаются и которая необходима для их обслуживания".
В определении Верховного Суда РФ от 16 января 2018 г. N 310-ЭС17-20379 суд пришел к выводу, что: "Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить".
В связи с изложенным, площадь земельного участка, необходимая для размещения и обслуживания нежилого здания или сооружения, должна быть соразмерна площади самих объектов капитального строительства. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет значения не имеет.
Отметим, что образование участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам ЗК РФ.
Требования к образуемым земельным участкам закреплены в ст. 11.9 ЗК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 36, пп. 8, 9 ст. 1 ГрК РФ правовой режим земель (в том числе предельные размеры площадей образуемых земельных участков) определяется градостроительными регламентами, являющимися составной частью правил землепользования и застройки.
Правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Согласно ч. 20 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) до утверждения в установленном ГрК РФ порядке правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются установленные до дня вступления в силу Закона N 171-ФЗ в соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.
В соответствии с действовавшей до вступления в силу Закона N 171-ФЗ нормой п. 3 ст. 33 ЗК РФ, предельные размеры земельных участков устанавливались, как правило, в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В связи с изложенным, полагаем, что при формировании земельного участка с площадью, необходимой для эксплуатации и обслуживания нежилого строения, необходимо прежде всего руководствоваться правилами землепользования и застройки, подготовленными в том числе в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности.
В этой связи смотрите Постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. N 120-ПП "Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы".
Отметим, что применительно к каждой территориальной зоне градостроительным регламентом ПЗЗ в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, устанавливаются свои предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков.
В связи с изложенным, для точного применения градостроительных регламентов необходимо знать, в границах какой именно территориальной зоны находится земельный участок (данная информация отражена на схеме градостроительного зонирования ПЗЗ).
Исходя из содержания норм действующего законодательства, а также анализа судебной практики, нами делается вывод, что в правоприменительной практике отсутствуют какие-либо универсальные правила определения точной площади земельных участков, необходимых для размещения и обслуживания нежилых зданий.
Примером может послужить постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2019 г. N 10АП-14761/19: Экспертом отмечено, что при формировании границ земельного участка площадью не менее 2521 кв. м необходимо учитывать, что согласно ПЗЗ Красногорска минимальный отступ от границ земельного участка для малоэтажной многоквартирной застройки составляет 3 м. Поэтому по периметру контура пятна застройки необходимо отложить трехметровую зону. Далее пятно застройки нужно увеличить до площади 2521 кв. м. Вместе с тем если равномерно распределить площадь вокруг пятна застройки, то границы участка будут иметь изломанную конфигурацию, нарушать кадастровые границы смежных земельных участков, красные линии проездов, приведут к чересполосице, что противоречит ст. 11.9 Земельного Кодекса РФ. С учетом п. 7 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающей, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования, красных линий (при их наличии), естественных границ земельного участка, экспертом установлены следующие границы земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации жилого дома N 5.
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 марта 2020 г. по делу N А40-55379/2018: Таким образом, Заключением комиссии экспертов N 001/2020 от 4 февраля 2020 года подтверждено, что Заявителю необходим весь Земельный участок для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, которые принадлежат ООО "Феникс" на праве собственности.
При формировании земельного участка его площадь может определяться не только исходя из площади пятна застройки (площади строения, спроецированной на поверхность земли) (обращаем внимание, что включение в границы земельного участка всей площади строений является обязательным), но и исходя из фактического землепользования, утвержденных градостроительных норм и правил, а также других факторов (исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы).
Для установления точной площади земельного участка под существующим зданием (при наличии спора), как правило, судами назначается судебная экспертиза.
Суды, рассматривая вопросы предельных размеров земельных участков, принимают во внимание п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и руководствуются утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, а также землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. В этой связи смотрите, например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 апреля 2016 г. N Ф06-5457/16 по делу N А55-20912/2013, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2019 г. N 10АП-6132/19.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Постановление Правительства Москвы от 21 декабря 2021 г. N 2152-ПП "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования города Москвы в области торговли, обслуживания и обеспечения комфортных и благоприятных условий проживания граждан в объектах жилого назначения" (с изменениями и дополнениями);
- Постановление Правительства Москвы от 21 декабря 2021 г. N 2151-ПП "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования города Москвы в области образования";
- Постановление Правительства Москвы от 21 декабря 2021 г. N 2150-ПП "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования города Москвы в области здравоохранения";
- Постановление Правительства Москвы от 22 сентября 2020 г. N 1557-ПП "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования города Москвы в области физической культуры и спорта" (с изменениями и дополнениями).
В связи с изложенным, дать точный и однозначный ответ, какой площади должен быть указанный в вопросе земельный участок, не представляется возможным.
С целью обоснования необходимой для размещения и обслуживания здания площади земельного участка рекомендуем обратиться к кадастровому инженеру.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

2 декабря 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.