Считается ли инвестиционное соглашение заключенным и действительным, если в нем определена сумма инвестиций, но не определен конкретный перечень (предмет) объекта инвестиций (не указано, что такая-то сумма на проектирование детского сада, а указано: "на развитие социальной, транспортной инфраструктуры города")? Какова судебная практика по оспариванию инвестиционного соглашения (соглашение между администрацией города и застройщиком многоквартирного дома) и признанию его недействительным?

К сожалению, дать однозначный ответ на поставленный вопрос не представляется возможным. Поясним почему.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (абзац третий ст. 1 Закона об инвестиционной деятельности).
Ни ГК РФ, ни Закон об инвестиционной деятельности, ни какие-либо иные законодательные акты не устанавливают конкретный перечень существенных условий инвестиционного договора.
В силу п. 2 ст. 1, пп. 2-4 ст. 421 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Как указано в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.
Таким образом, вопрос о согласовании всех существенных условий и, соответственно, о заключенности договора может быть решен судом только на основании анализа текста конкретного инвестиционного договора (соглашения).
Вместе с тем в судебной практике на основании анализа норм действующего законодательства сложились общие подходы к определению перечня существенных условий инвестиционного договора. К ним, как правило, относятся предмет, порядок вложения инвестиций и осуществления практических действий, а также порядок распределения вложений результатов инвестиционной деятельности (смотрите, например, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2020 г. N 10АП-6010/20 по делу N А41-103316/2018).
При этом под предметом инвестиционного договора понимается создание объекта инвестирования. Однако единых подходов к степени конкретизации описания объекта инвестирования в судебной практике не имеется. Так, например, суд признал существенными условиями, подлежащими указанию в договоре, тип, этажность здания, номенклатуру и конфигурацию помещений в проектируемом здании, а также площадь застройки и объем необходимых инвестиций (смотрите постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 февраля 2013 г. N 12444/12). В качестве существенного условия могут быть признаны характеристики подлежащего созданию по результатам реализации инвестиционного проекта объекта недвижимости и место нахождения земельного участка, на котором он должен быть создан (смотрите определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 сентября 2013 г. N ВАС-12329/13).
В то же время суды, как правило, признают заключенными (действительными) инвестиционные договоры, в которых не определено конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам по итогам реализации договора (смотрите, например, определение Верховного Суда РФ от 14 сентября 2015 г. N 305-ЭС15-12119, определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 января 2009 г. N 17444/08).
Однако при наличии иных признаков, свидетельствующих об отсутствии между сторонами инвестиционных отношений, невключение в договор условий, позволяющих индивидуализировать приобретаемое инвесторами имущество, рассматривается судами как доказательство отсутствия между сторонами заключенного инвестиционного договора (смотрите постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 октября 2021 г. N Ф04-5876/21 по делу N А70-9060/2020).
При этом определяющую роль в решении вопроса о заключенности инвестиционного договора нередко играет факт реального исполнения обязательств и принятия исполнения заинтересованной стороной. Так, в упомянутом постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 февраля 2013 г. N 12444/12 суд признал договор заключенным исходя из факта того, что объект договора инвестирования создан и введен в эксплуатацию разрешением, выданным администрацией. В то же время отсутствие доказательств исполнения инвестиционного договора наряду с отсутствием условий о предмете договора и сроках выполнения работ может свидетельствовать о его незаключенности (смотрите определение Верховного Суда РФ от 22 октября 2018 г. N 305-ЭС18-16425 по делу N А41-10408/2016).
В заключение отметим, что наиболее частой причиной признания инвестиционных договоров незаключенными (недействительными) является нарушение при заключении таких договоров требований закона (смотрите, например, определения Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 июня 2010 г. N ВАС-7085/10, от 5 июня 2009 г. N 6466/09, от 24 декабря 2008 г. N 14056/08).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем

Ответ прошел контроль качества

20 октября 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.