Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Гражданин обратился в администрацию с заявлением о перепланировке квартиры. В рамках работ по перепланировке квартиры предполагается устройство дверного проема в несущей стене МКД (внутри квартиры). Администрация отказала в согласовании, так как заявителем не представлен протокол общего собрания собственников МКД о проведении работ. Законны ли требования администрации? Необходим ли протокол общего собрания собственников помещений в МКД? Относится ли внутренняя несущая стена МКД (не ограждающая) к общей собственности собственников МКД? Повлияет ли фактически уменьшение объема несущей стены на права и законные интересы собственников квартир в МКД (уменьшение общего объема несущей стены, а также нагрузка на стены МКД могут повлиять на устойчивость МКД)?

Гражданин обратился в администрацию с заявлением о перепланировке квартиры. В рамках работ по перепланировке квартиры предполагается устройство дверного проема в несущей стене МКД (внутри квартиры). Администрация отказала в согласовании, так как заявителем не представлен протокол общего собрания собственников МКД о проведении работ.
Законны ли требования администрации? Необходим ли протокол общего собрания собственников помещений в МКД? Относится ли внутренняя несущая стена МКД (не ограждающая) к общей собственности собственников МКД? Повлияет ли фактически уменьшение объема несущей стены на права и законные интересы собственников квартир в МКД (уменьшение общего объема несущей стены, а также нагрузка на стены МКД могут повлиять на устойчивость МКД)?

В состав общего имущества включаются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции (ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
В соответствии с ч. 3 ст. 36, ч. 1 ст. 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК Российской Федерации. В частности, ч. 2 ст. 51 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ).
В соответствии с п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ не требуется выдача разрешения на строительство в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Соответственно, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в п. 14 ст. 1 ГрК РФ, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства (смотрите письмо Минстроя России от 27 января 2017 г. N 2146-АГ/08, далее - письмо N 2146-АГ/08). Если же объемно-планировочные показатели здания, его конфигурация, функциональность в результате ремонтных работ остались прежними, то изменения, произведенные в объекте капитального строительства, не относятся к тем параметрам, которые свидетельствуют о реконструкции.
Под перепланировкой помещения в многоквартирном доме понимается изменение его конфигурации, которое требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170). Согласование перепланировки проводится органами местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органами власти этих субъектов (п. 7 ч. 1, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ).
Таким образом, перепланировка помещения представляет собой изменение конструктивных особенностей данного помещения в виде изменений его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения (смотрите Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.). По мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений (смотрите письмо N 2146-АГ/08).
Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство жилых помещений должно осуществляться с соблюдением требований законодательства РФ и по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим уполномоченным органом решения о переустройстве жилого помещения.
Для проведения переустройства собственнику жилого помещения (его представителю) необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением, форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266, приобщив к нему документы, перечень которых приведен в пп. 2-6 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Одним из таких документов является подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
В силу прямого указания ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, обязанность согласовать реконструкцию объекта капитального строительства со всеми его правообладателями предусмотрена и подп. 6 п. 7 ст. 51 ГрК РФ.
Отметим, что решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 02 июля 2020 г. по делу N 8Г-9713/2020[88-11142/2020];
- кассационное определение СК по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 18 мая 2022 г. по делу N 8а-2859/2022[88а-4090/2022];
- определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23 декабря 2021 г. по делу N 8Г-24127/2021[88-22039/2021];
- кассационное определение СК по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22 декабря 2020 г. по делу N 8а-31847/2020[88а-30194/2020].

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Павлычев Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

12 октября 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.