С собственником недвижимого имущества заключен договор аренды. С согласия собственника арендатором заключен договор субаренды. Субарендатор досрочно во внесудебном порядке расторг договор субаренды, при этом демонтировал системы внутренних инженерных коммуникаций: вентиляцию, энергоснабжение и прочее. Указанное оборудование было смонтировано субарендатором ранее, в период, когда он являлся арендатором, стоимость устройства соответствующих улучшений была возмещена собственником объекта аренды. Акт передачи из аренды с указанием повреждений и фотофиксацией подписаны субарендодателем и субарендатором. Собственник имущества продал новому собственнику недвижимое имущество, указав, что имеется обременение в части договора аренды. Субарендодатель подал иск о возмещении убытков субарендатором. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен, взысканы убытки с субарендатора. Апелляция считает, что по договору субаренды не имеет права взыскивать убытки при условии продажи имущества новому собственнику. Отказ в возмещении убытков на основании договора субаренды является поддержкой противоправного поведения должника. Имеет ли право субарендодатель взыскать с субарендатора убытки в связи с возвратом помещений в непригодном виде для дальнейшей эксплуатации без проведения восстановительного ремонта?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
При доказанности наличия убытков, их размера, виновного поведения субарендатора и прямой причинно-следственной связи между нарушением и убытками последние могут быть взысканы арендатором с субарендатора. Смена собственника объекта аренды для целей взыскания убытков с субарендатора не имеет юридического значения. Однако в отсутствие доказательств того, что арендатор понес или неизбежно понесет расходы на восстановление объекта аренды, во взыскании убытков с субарендатора может быть отказано.

Обоснование позиции:
Прежде всего напомним, что такие направления деятельности, как правовая экспертиза договоров и иных документов, а также оценка судебной перспективы споров, не входят в компетенцию экспертов службы Правового консалтинга. В рамках правовой поддержки эксперты не имеют возможности анализировать документы и оценивать перспективу разрешения судом спорных ситуаций. По согласованию мы предоставляем ответ общего характера с изложением нашей позиции по заданному вопросу.
Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Арендатор не несет ответственности за ухудшение арендованного имущества, не превышающее его нормального износа (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.05.2015 N Ф08-2739/15 по делу N А53-23219/2014).
Ненадлежащее состояние возвращаемого арендатором имущества не освобождает арендодателя от обязанности принять его (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.12.2014 N Ф02-6002/14 по делу N А58-1089/2014). При этом нарушение арендатором обязанности по возврату имущества в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа влечет ответственность арендатора в виде возмещения убытков, которые должны определяться исходя из рыночной стоимости поврежденного имущества, а не остаточной стоимости, указанной в акте передачи имущества в аренду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.06.2008 N 1498/08).
Размер соответствующих убытков определяется конкретными обстоятельствами. Так, например, он может определяться стоимостью восстановления имущества (смотрите постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 25.01.2006 N Ф08-6101/05), стоимостью ремонта, необходимого для приведения имущества в надлежащее состояние (смотрите определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.11.2013 N ВАС-12495/13).
Арендатор несет ответственность за повреждение или уничтожение арендованного имущества во всех случаях, за исключением его случайного повреждения или уничтожения, поскольку в соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или повреждения имущества должен нести арендодатель как собственник имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.01.2001 N 5823/98).
Таким образом, если арендованное имущество возвращено арендатором с недостатками, не укладывающимися в понятие "нормального износа", арендодатель вправе требовать от арендатора полного возмещения убытков (ст. 15, ст. 393 ГК РФ). Размер таких убытков может определяться в том числе расходами, которые необходимо понести для приведения помещения в надлежащее состояние, включая стоимость ремонта, стоимость демонтированного оборудования, затрат на его монтаж и т.п.
Изложенное в полной мере относится и к описанной в вопросе ситуации. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Следовательно, как и арендатор, субарендатор обязан возвратить контрагенту по договору субаренды (субарендодателю) имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Ненадлежащее состояние находившегося в субаренде имущества (по отношению к тому состоянию, в котором оно передавалось собственником арендатору) очевидным образом может повлечь неблагоприятные финансовые последствия для арендатора, который будет обязан либо самостоятельно привести имущество в надлежащее состояние, либо возместить соответствующие расходы арендодателя. При доказанности наличия убытков, их размера, виновного поведения субарендатора*(1) и прямой причинно-следственной связи между нарушением и убытками*(2) последние подлежат взысканию с субарендатора в пользу арендатора (смотрите в связи с этим, например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 августа 2021 г. N Ф05-19086/21 по делу N А41-49988/2020, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2016 г. N 18АП-15871/15, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2020 г. N 13АП-27225/20 по делу N А21-16201/2018, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2016 г. N 02АП-6859/16, постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 июля 2018 г. N Ф05-10357/18 по делу N А40-66011/2017). Отметим в связи с изложенным, что под убытками понимаются в том числе расходы, которые лицо, чье право нарушено, должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ, смотрите также п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Поэтому само по себе то обстоятельство, что на момент предъявления иска арендатор не понес расходов на восстановление объекта аренды, не является безусловным основанием для отказа в иске о взыскании убытков с субарендатора. Однако в отсутствие доказательств осуществления арендатором расходов на проведение восстановительного ремонта однозначно оценить перспективу удовлетворения таких требований не представляется возможным (смотрите в связи с этим также постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30 марта 2021 г. N Ф10-622/21 по делу N А14-20849/2019, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2015 г. N 18АП-15153/15, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2018 г. N 09АП-60207/17). Судебной практики, где бы рассматривалась ситуация, аналогичная описанной в вопросе, мы не обнаружили.
Что же касается смены собственника объекта аренды, то это обстоятельство, как нам представляется, в описанной ситуации само по себе не имеет юридического значения для целей взыскания убытков с бывшего субарендатора. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст. 387 ГК РФ)*(3). Как разъяснено в п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, при перемене собственника арендованного имущества, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Иными словами, переход права собственности на здание к другому лицу означает замену стороны в договоре аренды, но не затрагивает ни прав арендатора, ни тем более прав субарендатора*(4).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

6 сентября 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Поскольку, исходя из представленной в вопросе информации, упомянутое в вопросе оборудование не принадлежало субарендатору, который ранее получил в связи с осуществлением соответствующих неотделимых улучшений компенсацию от бывшего собственника, демонтаж этого оборудования субарендатором в любом случае должен рассматриваться как противоправное действие.
*(2) Смотрите материал Энциклопедия решений. Убытки, подлежащие возмещению в случае нарушения обязательства.
*(3) Это правило не применяется к договорам аренды, которые подлежат государственной регистрации, но не зарегистрированы (смотрите п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
*(4) Напомним, что в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).