Проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка. В характеристиках земельного участка допущена ошибка, указана неверная площадь земельного участка. Имеет ли право заказчик заключать договор аренды с победителем аукциона? Можно ли дополнительным соглашением изменить в договоре площадь земельного участка или нужно заново проводить аукцион?

В соответствии со статьей 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.
Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со ст. 39.11 ЗК РФ; проведение аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ст. 39.12 ЗК РФ.
Проведению торгов предшествует размещение извещения о проведении аукциона.
Согласно п. 19, 20 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.
В соответствии с подп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ в числе прочего извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).
Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
В соответствии с п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.
Смотрите также Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17 июля 2019 г.) (пункт 12): Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.
В соответствии с подп. 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" площадь земельного участка является одной из основных характеристик объекта недвижимости.
Согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания их недействительными (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (пункт 3)).
Решение Верховного Суда РФ от 31 октября 2014 г. N АКПИ14-1070: Гражданский кодекс Российской Федерации, регулируя вопросы организации и порядка проведения торгов, в пункте 2 статьи 448 определяет, какие сведения должны содержаться в извещении о проведении торгов, а именно: извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица (статья 449).
Существенным нарушением является такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов, что, в свою очередь, привело к грубому нарушению прав и законных интересов заинтересованного лица (Определение Верховного Суда РФ от 25 февраля 2015 г. N 307-ЭС15-553).
В связи с изложенным, полагаем, что наличие недостоверной информации в извещении о проведении аукциона (в части сведений о предмете аукциона) является основанием для признания торгов недействительными.
К сожалению, в ходе подготовки ответа нами не найдена абсолютно идентичная (с рассматриваемой ситуацией) судебная практика.
Вместе с тем считаем заслуживающей внимания нижеизложенную судебную практику.
- Решение Одинцовского городского суда Московской области от 16 августа 2021 г. по делу N 2-2869/2021 (Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 21 февраля 2022 г. по делу N 33-3529/2022):
После подписания договора аренды арендатор провел геодезические работы по определению границ земельного участка, в ходе проведения данных работ было установлено, что фактическая площадь земельного участка составила 1036 кв. м, что на 437 кв. м меньше, чем площадь, указанная в договоре, учитывая, что со всех сторон земельный участок огорожен заборами соседних участков.
Таким образом, несоответствие фактической пощади земельного участка и площади земельного участка, заявленной в извещении о проведении аукциона N, является нарушением ст. 449 ГК РФ, в контексте с п. 4 ч. 21 ст. 39.11 ЗК РФ.
На основании изложенного истец просил признать аукцион N N, состоявшийся ДД.ММ.ГГГГ, недействительным, признать договор аренды N от 1 ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Одинцовского городского округа в лице КУМИ Администрации Одинцовского городского округа и Луговской Т.М., недействительным.
Исковое заявление REF Дело \* MERGEFORMAT Луговской Тамары Михайловны к Администрации Одинцовского городского округа Московской области, КУМИ Администрации Одинцовского городского округа МО о признании результатов аукциона недействительными - удовлетворить частично.
Признать недействительными проведенные Комитетом по управлению имуществом Одинцовского городского округа Московской области торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов сроком на 9 лет, площадью 1473 +/- 13 кв. м, с кадастровым номером N N, расположенного по адресу: АДРЕС.
Признать недействительным договор N 7956 аренды земельного участка площадью N 1473+/- 13 кв. м, с кадастровым номером N N, расположенного по адресу: АДРЕС заключенный ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению имуществом Одинцовского городского округа и Луговской Тамары Михайловны.
Возвратить земельный участок с кадастровым номером N, расположенного по адресу: АДРЕС, арендодателю - Комитету по управлению имуществом Одинцовского городского округа Московской области.
Взыскать с комитета по управлению имуществом Одинцовского городского округа в пользу Луговской Тамары Михайловны денежные средства в размере 137 627, 39 руб, оплаченные в качестве задатка для участия в торгах.
Решение Арбитражного суда Челябинской области от 24 сентября 2020 г. по делу N А76-25645/2018 (по аналогии):
С учетом изложенного, спорные торги в виде аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 74:22:0000000:91 проведены с нарушением правил, а именно пункта 2 статьи 448 ГК РФ, поскольку извещение о проведении аукциона содержало недостоверные сведения о предмете торгов. Данные обстоятельства являются основанием для признания спорных торгов недействительными.
- Решение Арбитражного суда Кировской области от 12 марта 2015 г. по делу N А28-11262/2014 (по аналогии):
"Опубликование в извещении о проведении аукциона недостоверных сведений о его предмете фактически является отсутствием сведений о предмете аукциона, что в силу статей 448, 449 ГК РФ следует считать нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица".
Согласно п. 2, 3 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.
Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

21 августа 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.