Часть собственников помещений в МКД имеет намерение вложить собственные денежные средства и возвести на земельном участке МКД многоуровневую парковку, где права на парковочные места будут у лиц, вложивших денежные средства. На каких условиях это возможно, учитывая, что земельный участок находится в общей долевой собственности всех собственников?
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 263, п. 1, 2 ст. 264 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Как следует из содержания вопроса, планируемое к возведению здание будет приобретаться не всеми собственниками помещений многоквартирного дома, а только некоторыми из них.
В силу норм ГрК РФ и ЗК РФ строительство зданий возможно лишь на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве, позволяющем такое строительство.
В этой связи полагаем, что земельный участок (либо часть земельного участка) должен быть отделен от общего участка, в ином случае (по общему правилу) все собственники МКД будут являться правообладателями возведенного объекта.
В связи с изложенным считаем необходимым рассмотреть возможность такого отделения.
Прежде всего отметим, что ни нормы ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, устанавливающие, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, ни письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 23 июля 2015 г. N 22876-АЧ/04, указывающее на недопустимость отчуждения элементов общего пользования, напрямую не запрещают отчуждение земельного участка, сформированного из общего участка МКД и являющегося по факту придомовой территорией.
Кроме того, в судебной практике встречается подход, согласно которому собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о разделе земельного участка в порядке, установленном Жилищном кодексом РФ (смотрите решение Арбитражного суда Тюменской области от 23 января 2020 г. по делу N А70-19415/2019, оставленное в силе постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2020 г. N 08АП-2287/20 по делу N А70-19415/2019).
Вместе с тем существует и иная точка зрения по данному вопросу.
Так, согласно Письму Министерства экономического развития РФ от 18 мая 2016 г. N ОГ-Д23-6115 "О рассмотрении обращения" осуществить раздел земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, не представляется возможным.
Смотрите также: апелляционное определение СК по административным делам Томского областного суда от 14 февраля 2014 г. по делу N 33-439/2014, решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 26 июня 2017 г. по делу N 2-4673/2017, апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 16 мая 2017 г. по делу N 33-1680/2017.
Постановление Конституционного Суда РФ от 10 ноября 2016 г. N 23-П "По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой гражданина Н.Н. Марасанова": по смыслу положений частей 2-4 статьи 36 и пункта 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи, общее имущество в многоквартирном доме также не подлежит разделу либо отчуждению в целом третьим лицам.
Также считаем необходимым отметить, что в силу п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме (к такому имуществу отнесен и земельный участок) возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Раздел земельного участка не является реконструкцией (смотрите ст. 11.4 ЗК РФ и п. 14, 14.1 ст. 1 ГрК РФ).
В связи с изложенным первый вариант (раздел общего земельного участка и отчуждение одного из образуемых участков в собственность третьих лиц для целей строительства парковки) представляется нам невозможным.
Вместе с тем, как было указано выше, на основании ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, в том числе и путем аренды указанного имущества.
Кроме того, к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится и принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Отметим, что положения ГК РФ не ограничивают право сторон договора аренды заключить договор, по которому в пользование арендатору передается не весь земельный участок, а только его часть.
При этом согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с положениями ч. 1, 2, п. 24 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
К основным относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, в том числе сведения о части объекта недвижимости.
В силу подп. 7 п. 2 ст. 14, ст. 22 ФЗ N 218 документом-снованием постановки на кадастровый учет части земельного участка является заявление установленной формы и межевой план.
Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках (п. 1 ст. 22 ФЗ N 218).
В соответствии с ч. 3 ст. 44 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.
В силу п. 5 ч. 1 ст. 15 Закона N 218-ФЗ при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости (аренда), в том числе на часть объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения, учетно-регистрационные действия осуществляются по заявлению собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости (арендатора).
Решение Майкопского районного суда Республики Адыгея от 13 января 2015 г. по делу N 2-93/2015: Таким образом, для использования части земельного участка под многоквартирным жилым домом для строительства гаража действующим законодательством не предусмотрено обязанности застройщика образовать земельный участок под гаражом путем раздела общего земельного участка.
В связи с изложенным полагаем, что ввиду невозможности раздела земельного участка под МКД собственники помещений МКД (через решение общего собрания) и заинтересованные лица, планирующие строительство многоуровневой парковки на этом земельном участке, вправе заключить договор, устанавливающий право данных граждан на часть земельного участка (например, договор аренды), с возможностью осуществления на нем строительства и приобретения права собственности на построенные объекты.
Согласно общим правилам ч. 7 ст. 51 ГрК РФ подача заявления и пакета необходимых для получения разрешения на строительство документов (перечисленных в той же норме) осуществляется застройщиком.
В соответствии с письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 октября 2017 г. N 36323-НС/07 градостроительное законодательство, устанавливающее правила выдачи разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, не содержит требования о формировании земельного участка для целей обслуживания и эксплуатации объекта капитального строительства.
Вместе с тем отмечаем, что ст. 7 ЗК РФ установлено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".
Положения ст. 42 ЗК РФ закрепляют обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно п. 13 ст. 51, п. 5 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка является одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Также обращаем внимание на следующее.
Согласно подп. 2, 3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван
Ответ прошел контроль качества
3 июня 2022 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.