Расторгнут договор аренды земли, предоставленной под строительство магазина на муниципальной земле, между администрацией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем (арендатором). Выяснилось, что предоставленный в аренду земельный участок не является собственностью администрации, следовательно, договор аренды был расторгнут. Арендатор подал исковое заявление в суд на администрацию с требованием выделить в аренду новый земельный участок (взамен старого) под строительство магазина без торгов. На каком основании можно отказать арендатору?

Действительно, в соответствии с положениями ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Также арендодателю предоставлено право на замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом.
Однако ст. 13 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что нормы части второй Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.
Положениями ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень случаев для предоставления земельных участков без проведения торгов: п. 2 ст. 39.3, ст. 39.5, п. 2 ст. 39.6, п. 2 ст. 39.9 и п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ. При этом замена земельного участка на другой данными положениями кодекса не предусмотрена (глава V.2 ЗК РФ предусматривает только обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности). В иных случаях земельные участки предоставляются на торгах в порядке ст. 39.11-39.13 ЗК РФ с учетом особенностей, установленных ст. 39.18 ЗК РФ.
В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 37 ЗК РФ установлено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Требования, установленные п. 3 ст. 37 ЗК РФ, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду. При этом ст. 37 ЗК РФ не предусматривает возможность производить замену предоставленных в аренду земельных участков аналогичными.
Данный вывод подтверждается и однозначной судебной практикой. В этой связи смотрите:
- апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 24 января 2018 г. по делу N 33-113/2018: ...Отказывая в удовлетворении иска в части замены земельного участка на другой, суд исходил из того, что требования истца о замене земельного участка на другой не основаны на законе, поскольку Земельным кодексом РФ не предусмотрено предоставление других земельных участков путем замены одного участка на другой. Суд отклонил ссылку заявителя на ст. 612 ГК РФ о праве арендодателя заменить имущество, предоставленное арендатору, на другое аналогичное, указав, что в силу специфики оборота земельных участков, урегулированной Земельным кодексом РФ, данная норма применению не подлежит. Указанный вывод суда соответствует статье 13 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введение в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", в которой предусмотрено, что в отношении сделок с земельными участками соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. В соответствии с положениями п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка для целей строительства происходит по процедуре проведения торгов. Ссылка истца в обоснование требований на подп. 16 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд, также не применима для разрешения настоящего спора, поскольку решения об изъятии спорного земельного участка АМС г. Моздок не принимала...;
- решение Миасского городского суда Челябинской области от 20 февраля 2020 г. по делу N 2-147/2020: ...С учетом положений ст. 612, 620 ГК РФ, ст. 37, 49 ЗК РФ, отказывая в удовлетворении иска, суд исходит из того, что требования истца о замене земельного участка на другой не основаны на законе, поскольку Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено предоставление земельных участков путем замены одного участка на другой, при заявленных истцом обстоятельствах, что в силу специфики оборота земельных участков, урегулированной Земельным кодексом Российской Федерации. Указанный вывод также соответствует ст. 13 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", в которой предусмотрено, что в отношении сделок с земельными участками соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством...;
- определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 февраля 2012 г. N ВАС-1615/12: ...Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что требования истца о замене земельных участков на другой не основаны на законе, поскольку Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено предоставление земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов путем замены одного участка на другой. Суд отклонил ссылку заявителя на статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве арендодателя заменить предоставленное арендатору имущество на другое аналогичное, указав, что в силу специфики оборота земельных участков, урегулированной Земельным кодексом Российской Федерации, данная норма применению не подлежит. Указанный вывод соответствует статье 13 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", в которой предусмотрено, что в отношении сделок с земельными участками соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством...;
- кассационное определение СК по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 06 октября 2021 г. по делу N 8а-7522/2021[88а-8502/2021]: ...Довод кассационной жалобы о том, что восстановление прав административного истца в настоящее время возможно только путем возложения на административного ответчика обязанности предоставить иные рекомендованные границы земельного участка, является несостоятельным, поскольку действующим законодательством, в том числе Земельным кодексом РФ, не предусмотрено возложение на орган местного самоуправления обязанности предоставления другого земельного участка взамен испрашиваемого.
Полагаем, что, руководствуясь положениями пп. 1, 2 ст. 15, ст. 16, ст. 88, п. 2 ст. 167, ст. 1102, п. 1 ст. 1103, ст. 1109, п. 1 ст. 395 ГК РФ лицо, которому был предоставлен земельный участок, вправе требовать от муниципального образования возврата денежных средств, уплаченных за этот участок в качестве неосновательного обогащения, возмещения убытков, судебных расходов и компенсации морального вреда.
В этой связи по аналогии смотрите: решение Кунашакского районного суда Челябинской области от 18 февраля 2019 г. по делу N 2-105/2019; решение Куйбышевского районного суда г. Омска Омской области от 26 октября 2016 г. по делу N 2-6179/2016; решение Истринского городского суда Московской области от 30 сентября 2019 г. по делу N 2-3071/2019; решение Серпуховского городского суда Московской области от 02 марта 2017 г. по делу N 2-260/2017; апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 февраля 2015 г. по делу N 33-2889/2015; определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 марта 2013 г. N 14-КГ12-13 (подробнее смотрите в ответе на Вопрос: Имеет ли право на взыскание неосновательного обогащения или другого рода компенсации лицо, которому земельный участок был предоставлен по договору купли-продажи, если такой договор признан впоследствии судом недействительным? На ком из сторон лежит обязанность сноса строения? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2021 г.)).
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

5 апреля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.