Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право ООО "Р" продает часть своих зданий ООО "В". Часть зданий остается в собственности ООО "Р". Поставка коммунальных ресурсов в здания (свет, тепло, вода, канализация, сточные воды, газ) осуществляется поставщиками на основании соответствующих договоров. Счетчики стоят не везде, как-то разделить/вычленить объем ресурсов после продажи будет сложно. Возможна ли перепродажа коммунальных услуг от ООО "Р" ООО "В" в какой-то пропорции? Необходимо ли ООО "В" поставить отдельные приборы учета и заключать отдельные договоры? Каким образом покупатель части зданий может возмещать продавцу расходы на их снабжение коммунальными ресурсами?

ООО "Р" продает часть своих зданий ООО "В". Часть зданий остается в собственности ООО "Р". Поставка коммунальных ресурсов в здания (свет, тепло, вода, канализация, сточные воды, газ) осуществляется поставщиками на основании соответствующих договоров. Счетчики стоят не везде, как-то разделить/вычленить объем ресурсов после продажи будет сложно. Возможна ли перепродажа коммунальных услуг от ООО "Р" ООО "В" в какой-то пропорции? Необходимо ли ООО "В" поставить отдельные приборы учета и заключать отдельные договоры? Каким образом покупатель части зданий может возмещать продавцу расходы на их снабжение коммунальными ресурсами?

Прежде всего, отметим, что в соответствии с абзацем третьим п. 4 ст. 26 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" (далее - Закон N 35-ФЗ) как сетевая организация, так и иной владелец объектов электросетевого хозяйства, к которым в надлежащем порядке технологически присоединены энергопринимающие устройства или объекты электроэнергетики, не вправе препятствовать передаче электрической энергии (далее - электроэнергия) на указанные устройства или объекты и (или) от указанных устройств или объектов, в том числе заключению в отношении указанных устройств или объектов договоров купли-продажи электроэнергии, договоров энергоснабжения, договоров оказания услуг по передаче электроэнергии, и по требованию собственника или иного законного владельца энергопринимающих устройств или объектов электроэнергетики в установленные законодательством РФ сроки обязаны предоставить или составить документы, подтверждающие технологическое присоединение и (или) разграничение балансовой принадлежности объектов электросетевого хозяйства и энергопринимающих устройств или объектов электроэнергетики и ответственности сторон за нарушение правил эксплуатации объектов электросетевого хозяйства. Указанное лицо в установленном порядке также обязано осуществлять по требованию гарантирующего поставщика (энергосбытовой, сетевой организации) действия по введению полного и (или) частичного ограничения режима потребления электроэнергии такими энергопринимающими устройствами или объектами электроэнергетики и оплачивать стоимость потерь, возникающих на находящихся в его собственности объектах электросетевого хозяйства.
Нормы, запрещающие собственникам тепловых сетей, водопроводных и канализационных сетей препятствовать передаче (транспортировке) по их сетям соответственно тепловой энергии, воды, сточных вод для обеспечения нужд абонентов, объекты которых надлежащим образом присоединены к таким сетям, предусмотрены ч. 6 ст. 17 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", ч. 3 ст. 11 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" (далее - Закон N 416-ФЗ).
Таким образом, ООО "Р" (продавец части объектов недвижимости) не вправе обуславливать передачу по своим сетям коммунальных ресурсов для снабжения зданий, приобретаемых ООО "В" (покупателем), заключением покупателем отдельных договоров с поставщиками таких ресурсов. С другой стороны, покупатель вправе заключить упомянутые договоры, если он обладает энергопринимающими устройствами и может обеспечить учет потребляемых ресурсов (п. 2 ст. 539 ГК РФ).
Что касается перепродажи коммунальных услуг, то заметим, что, как мы поняли из вопроса, продавец зданий не является ресурсоснабжающей организацией, а сам выступает в качестве абонента в отношениях с такими организациями. Как представляется, принципиально он не лишен возможности приобрести статус энергоснабжающей организации и заключить с абонентом (покупателем) договоры энергоснабжения, однако для осуществления такой возможности он должен будет соответствовать определенным требованиям, например, в отношении отдельных видов коммунальных ресурсов органами тарифного регулирования для продавца должны быть утверждены тарифы на поставляемые абонентам ресурсы (смотрите, например, ст. 31 Закона N 416-ФЗ). Кроме того, в рассматриваемой ситуации поставка коммунальных ресурсов, в том числе покупателю части зданий, осуществляется на условиях, согласованных ресурсоснабжающими организациями и продавцом зданий (точки поставки, мощность энергопринимающих устройств и т.д.), а следовательно, продавец не выполняет самостоятельных функций в снабжении зданий покупателями электроэнергией, водой и иными ресурсами.
Отметим следующее. В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Пунктом 1 ст. 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Правила ГК РФ о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли такое обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ).
В рассматриваемом случае покупатель как собственник приобретенных им зданий обязан нести расходы на их содержание, в том числе на оплату поставляемых в здания коммунальных ресурсов. Поскольку эти ресурсы приобретает у энергоснабжающих организаций и оплачивает продавец, новый собственник части объектов недвижимости должен возместить продавцу стоимость таких ресурсов в объеме, который приходится на данные объекты. Причем такая обязанность возникает в силу закона, независимо от наличия между сторонами договорных отношений по поводу возмещения коммунальных платежей (смотрите также постановление АС Поволжского округа от 26.07.2021 N Ф06-6328/21).
Вместе с тем стороны вправе урегулировать порядок определения количества (объема) электроэнергии (тепловой энергии, воды, отводимых сточных вод, газа), приходящегося на здания покупателя, а также порядок возмещения покупателем продавцу расходов на оплату стоимости этих ресурсов в пользу ресурсоснабжающих организаций, заключив соответствующий договор (соглашение) или несколько договоров (например, применительно к каждому отдельному виду коммунальных ресурсов).
Условия такого договора (соглашения) нормативно не закреплены, следовательно, стороны вправе определить их по своему усмотрению, исходя из принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ). Доля объема коммунальных ресурсов, стоимость которых возмещается покупателем, может быть определена по критериям, установленным сторонами, например, пропорционально доле площади помещений в зданиях покупателя в общей площади помещений, обеспечиваемых коммунальными услугами, исходя из мощности энергопринимающих устройств покупателя или иным образом (смотрите в связи с этим постановления АС Дальневосточного округа от 03.12.2019 N Ф03-5533/19, АС Северо-Кавказского округа от 24.01.2019 N Ф08-10146/18, АС Уральского округа от 28.09.2017 N Ф09-5170/17, АС Северо-Западного округа от 31.03.2017 N Ф07-1500/17, АС Северо-Западного округа от 27.06.2016 N Ф07-4083/16, АС Московского округа от 13.01.2015 N Ф05-13001/14).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

26 ноября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.