Гражданин заключил договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости. Строительство в настоящее время не завершено. Позже гражданин выдал доверенность супруге своего отца на распоряжение принадлежащими ему правами. Действуя на основании доверенности, в августе 2020 года, супруга уступила права по договору долевого участия в строительстве своему супругу (отцу гражданина). Денежные средства переданы. Практически сразу после заключения договора уступки прав сын и отец узнали, что приобретаемое по договору уступки права по договору долевого участия в строительстве имущество будет являться общим совместным имуществом супругов, после чего доверенность, на основании которой действовала супруга, была аннулирована, а отец, в свою очередь, выдал доверенность сыну для того, чтобы последний от имени отца снова переоформил документы на себя и вернул себе права по договору долевого участия в строительстве. Сын сделку сразу не совершил, в скором времени отец скончался. В настоящее время открылось наследство, в которое в том числе вошли и права по договору уступки. Кроме сына и супруги, у наследодателя есть и другие наследники первой очереди. Возможно ли при таких обстоятельствах сыну вернуть себе все права по договору долевого участия в строительстве?

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ) участник долевого строительства при соблюдении определенных условий может уступить свои права требования по договору третьим лицам, что, как следует из условий вопроса, и было сделано.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Очевидно, что в рассматриваемом случае речь может идти об оспоримой сделке.
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
Ст. 178 ГК РФ закреплена возможность признания недействительной сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения.
Заблуждение предполагается достаточно существенным (п. 2 ст. 178 ГК РФ), в частности, если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Предполагается, что сын хочет оспорить сделку именно на основании ее совершения под влиянием существенного заблуждения он, как и его отец, не знал о том, что заключение договора уступки фактически является приобретением отцом общего совместного супружеского имущества (ст. 34 СК РФ).
Полагаем, в сложившейся ситуации он может обратиться в суд с соответствующим иском к наследникам, поскольку права, приобретенные по договору уступки права требования по договору долевого участия в строительстве наследодателем, включены в наследственную массу (ч. 7 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Также считаем целесообразным привлечь в качестве третьего лица к участию в рассмотрении дела застройщика, поскольку он в данном случае будет являться заинтересованным лицом.
Тем не менее, по нашему мнению, ссылки на то, что ни отец, ни сын не знали о том, что объект недвижимости, приобретенный по договору долевого участия в строительстве (уступки прав по такому договору), будет являться общим совместным имуществом супругов, иначе бы они не заключили договор, не являются основанием для признания сделки недействительной и свидетельствуют о том, что обе стороны действовали добросовестно, явно выражая свою волю (сын добровольно передал свое право отцу, а отец это право также добровольно принял), что также не свидетельствует о недействительности сделки.
Отметим, что изложенная позиция является нашим экспертным мнением и может не совпадать с точкой зрения иных специалистов. Окончательное решение по делу может принять только суд после тщательного изучения и оценки всех представленных сторонами доказательств (ст. 67 ГПК РФ).
В отношении желания отца при жизни расторгнуть договор уступки отметим следующее.
Согласно ст. 17 Закона N 214-ФЗ договор (соглашение), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии со ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Таким образом, для того, чтобы совершить действия, направленные на расторжение договора уступки права требования по договору в долевом участии в строительстве, в первую очередь, было необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги, то есть она в обязательном порядке должна была выразить свою волю на совершение сделки.
Также обращаем внимание на то, что в соответствии с п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Таким образом, выдав доверенность сыну на распоряжение принадлежащими ему правами и имуществом, отец фактически не предоставил ему возможности вернуть себе уступленное право требования по договору долевого участия в строительстве.

К сведению:
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Рижская Мария

Ответ прошел контроль качества

27 октября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.