Производится переоценка кадастровой стоимости земельного участка. Необходимо произвести перерасчет арендных платежей за прошедшие годы. Возможно пересчитать стоимость арендных платежей за предыдущие годы или только за текущий?

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным земельным участком относится к категории регулируемых цен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
С 11 августа 2020 года Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ (далее - Закон N 269-ФЗ) внесены изменения в Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) и в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В частности, Законом N 269-ФЗ изложена в новой редакции ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ.
Ранее этой нормой было установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости (смотрите также п. 28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28).
На сегодняшний день ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ) определено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:
- исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;
- внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;
- установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
При этом, суды приходят к выводу, что пересчет арендной платы по причине изменения кадастровой стоимости возможен и за периоды, за которые она уже была фактически уплачена, как следствие, излишне уплаченную часть арендной платы арендодатель обязан вернуть (постановление АС Московского округа от 25.03.2019 N Ф05-1543/19) (смотрите полный текст: Вопрос: Пересчет арендной платы при изменении кадастровой стоимости земельного участка в сторону уменьшения. Дата признания дохода (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2020 г.)).
Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 29 сентября 2021 г. по делу N 66а-1043/2021: Таким образом, имеет место уважительность причин пропуска процессуального срока на обращение с административным исковым заявлением в суд, так как административному истцу должно быть предоставлено право на пересмотр архивной кадастровой стоимости, поскольку, несмотря на внесение в государственный кадастр недвижимости новых результатов определения кадастровой стоимости, исчисление арендной платы до указанного периода осуществлялось исходя из оспариваемой кадастровой стоимости и право на перерасчет арендной платы административным истцом не утрачено.
Смотрите также: Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 7 июля 2021 г. по делу N 66а-664/2021.
Отметим, что статьей 18 Закона N 237-ФЗ также урегулирован порядок применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно статье 18 Закона N 237-ФЗ (в ред. от 31.07.2020, введенной в действие с 11.08.2020) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом:
1) с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;
2) с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения;
3) со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости, изменяемых вследствие:
а) исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;
б) внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;
в) исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 настоящего Федерального закона, в сторону уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости;
4) со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона;
5) со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с исправлением ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 настоящего Федерального закона, в сторону ее увеличения;
6) с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет;
7) с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки, при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 16 настоящего Федерального закона;
8) с 1 января года, по состоянию на который рассчитан соответствующий индекс рынка недвижимости, при определении кадастровой стоимости в соответствии с частью 5 статьи 19.1 настоящего Федерального закона.
Закон N 135-ФЗ регулировал вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Закона N 237-ФЗ и в настоящее время применяется к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой и оспариванием ее результатов, если такая государственная кадастровая оценка начата до вступления в силу Закона N 237-ФЗ (ч. 6 ст. 24 Закона N 237-ФЗ, смотрите, например, апелляционные определения Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.01.2021 N 66а-105/2021, Первого апелляционный суд общей юрисдикции от 23.03.2020 N 66а-1595/2020, кассационное определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 18.12.2019 N 8а-2086/2019).
Согласно ст. 1, ч. 1 ст. 25 Закона N 237-ФЗ этот закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории РФ с 1 января 2017 года, при этом с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года установлен переходный период, в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Законом N 135-ФЗ или в соответствии с Законом N 237-ФЗ (чч. 1, 2, 3, 6, 7 ст. 24 Закона N 237-ФЗ).
Постановлением Правительства Пермского края от 22 марта 2017 г. N 121-п "О реализации положений Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в Пермском крае - 1 июля 2017 г.
Соответственно, проведение кадастровой оценки на территории Пермского края, начатой до 1 июля 2017 г., и оспаривание ее результатов осуществляются в соответствии с нормами Закона N 135-ФЗ.
Обзор Судебной Практики Верховного Суда РФ N 2 (2021) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30 июня 2021 г.): Таким образом, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до названной даты, осуществляется в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ.
Ранее действующая редакция ст. 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ предусматривала, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания. С 11 августа 2020 г. вступили в силу изменения в ст. 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ, согласно которым кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:
- исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, послужившего основанием для такого изменения;
- внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;
- установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Поскольку вопрос применения кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной решением суда, урегулирован ст. 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ, указание в резолютивной части решения суда даты подачи заявления при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости по правилам Федерального закона N 135-ФЗ не требуется.
Полагаем, что определять дату начала применения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в результате оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, проведенной в Пермском крае до 1 июля 2017 года, в том числе для определения размера арендной платы по договору аренды земельного участка, необходимо также в соответствии с этим законом (ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ).
Смотрите: Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21 июля 2021 г. по делу N А43-16476/2021.
Однако, как следует из нижеприведенной судебной практики, данную позицию разделяют не все суды.
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 сентября 2021 г. по делу N А60-31226/2021: Поскольку в данном случае технические ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости не исправлялись, в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка изменения относительно кадастровой стоимости участка в сторону уменьшения не вносились, а также не исправлялись ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 настоящего Федерального закона, в сторону уменьшения кадастровой стоимости, дата начала применения такой кадастровой стоимости определяется на основании пп. 6 п. 2 ст. 18 указанного выше Федерального закона N 237-ФЗ.
Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 сентября 2021 г. по делу N А74-6284/2021: Поскольку в рассматриваемом случае заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано ответчиком 28.12.2020, то сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением комиссии в размере его рыночной стоимости, равной 239 000 руб., применяются с 1 января календарного года, т.е. с 01.01.2020.
Также рекомендуем для ознакомления: Решение Арбитражного суда Пензенской области от 5 июля 2021 г. по делу N А49-384/2021.
Специальные правила применения кадастровой стоимости объекта недвижимости установлены и Законом N 269-ФЗ. Частью 4 ст. 6 Закона N 269-ФЗ предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Закона N 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Частью 8 ст. 6 Закона N 269-ФЗ предусмотрено, что размер арендной платы за использование объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (если она определяется на основании кадастровой стоимости объектов) за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости в соответствии со ст. 22.1 Закона N 237-ФЗ, не изменяется.
Однако эти нормы применяются в случае, если оспаривание государственной кадастровой оценки осуществляется в соответствии с Законом N 237-ФЗ (смотрите ст. 22 либо ст. 22.1 этого закона в зависимости от конкретных обстоятельств)
Статья 24.20 Закона N 135-ФЗ не устанавливает временных ограничений применения кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе трехлетнего срока, предусматривая ее использование с начала применения первоначальной кадастровой стоимости, изменяемой в результате оспаривания кадастровой оценки.
Однако не исключаем применения, в зависимости от конкретных обстоятельств дела, исковой давности к требованиям арендатора о взыскании излишне уплаченной арендной платы за период, превышающий три года с момента обращения в суд с иском о взыскании переплаты (ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ, смотрите, например, постановления Арбитражного суда Уральского округа от 21.01.2021 N Ф09-8092/20, от 09.03.2017 N Ф09-518/17; подробнее об исчислении срока исковой давности по требованиям, вытекающим из неосновательного обогащения, смотрите в материале Энциклопедии решений (смотрите полный текст: Вопрос: За какой период будет пересчитываться арендная плата при обжаловании кадастровой стоимости в 2021 году? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2021 г.)).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Вопрос: Пересчет арендной платы при изменении кадастровой стоимости земельного участка в сторону уменьшения. Дата признания дохода (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2020 г.);
- Вопрос: Арендатором была оспорена кадастровая стоимость земельного участка. Решением суда требования были удовлетворены. В судебном акте нет указания на обязанность ответчика (Департамент городского имущества) внести сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка в ЕГРН. Обязательно ли арендатору надо обращаться с заявлением о внесении изменений в кадастровую стоимость в ЕГРН? Вправе ли арендатор требовать перерасчета арендной платы? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2019 г.);
- Вопрос: За какой период будет пересчитываться арендная плата при обжаловании кадастровой стоимости в 2021 году? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2021 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

24 октября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.