Между сторонами был заключен договор аренды сроком на пять лет, зарегистрированный в Росреестре. 30.04.2021 срок действия договора закончился. Стороны своевременно не продлили договор. В связи с этим в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, поскольку арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В сентябре 2021 года стороны договора решили подписать дополнительное соглашение о продлении срока действия ранее заключенного договора еще на пять лет и распространить действие соглашения на отношения сторон начиная с 01.05.2021. При подписании соглашения о пролонгации после того, как договорные отношения были автоматически возобновлены на неопределенный срок, стороны просто изменяют неопределенный срок на конкретный. После поступления документов регистратор сообщил, что регистрацию такого дополнительного соглашения провести не может, так как договор заключен на неопределенный срок. Следовательно, стороны не могут изменить договор, заключенный на неопределенный срок, и оформить его как срочный. Прав ли регистратор? Можно ли зарегистрировать такое соглашение к договору?

Действительно, как справедливо отмечено в вопросе, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ в том случае, если после окончания срока аренды имущества арендатор продолжает пользоваться им при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Буквальное толкование приведенной нормы указывает на то, что в описанном в ней случае между сторонами договора аренды продолжают сохраняться именно договорные отношения на ранее согласованных этими сторонами условиях, за исключением условия о сроке аренды.
Изложенное означает, что стороны при возобновлении договора аренды в порядке, установленном п. 2 ст. 621 ГК РФ, не лишены права на основании п. 4 ст. 421 ГК РФ и п. 1 ст. 450 ГК РФ своим соглашением изменять условия такого договора. При этом ни одна из указанных выше норм, а также иные нормы гражданского законодательства не запрещают им изменить также и его бессрочный характер, согласовав определенный срок его действия. Данный вывод находит свое отражение и в судебной практике (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2015 N 13АП-25185/14, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2011 N 15АП-11728/11).
Как следует из п. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения договора на основании соглашения сторон обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения такого соглашения, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Данная норма уже указывает на возможность установления в соглашении сторон об изменении договора иной даты начала применения измененных им условий. Кроме того, необходимо учитывать, что соглашение об изменении условий договора по смыслу ст. 153, п. 1 и п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 420 и п. 1 ст. 452 ГК РФ само по себе является договором, и на него, соответственно, распространяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 425 ГК РФ, согласно которым стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (смотрите также определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.02.2018 N 305-ЭС17-15785).
Таким образом, если из содержания указанного в вопросе соглашения вытекает, что оно направлено на изменение бессрочного характера ныне действующего между арендатором и арендодателем договора аренды и на установление определенного срока его действия, который исчисляется с даты, приходящейся на период, предшествовавшей заключению этого соглашения, отказ в его регистрации, на наш взгляд, является незаконным.
В заключение отметим, что по смыслу ст. 431 ГК РФ окончательное толкование тем или иным условиям договора может быть дано лишь судом.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

18 октября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.