В аренду сдается земельный участок, вид разрешенного использования которого - для размещения древесно-кустарниковых насаждений. Условиями договора аренды предусмотрено право арендатора возводить на земельном участке здания, строения, сооружения. Должен ли в таком случае арендатор для возведения на участке строения или сооружения предварительно получить согласие арендодателя и обратиться к арендодателю для получения согласия?

В соответствии со ст. 8 ГК РФ договора и иные сделки являются одним из оснований возникновения обязательств.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).
Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами (п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ).
Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Как следует из содержания вопроса, условиями договора аренды прямо предусмотрено право арендатора возводить на земельном участке здания и сооружения.
Отметим, что ни нормы ГК РФ, ни нормы ЗК РФ и ГрК РФ не содержат положений, обязывающих арендаторов земельных участков проводить дополнительное согласование (с арендодателями) возможности строительства зданий и сооружений, при условии, что право на возведение объектов капитального строительства прямо предусмотрено условиями договора.
Так, например, такое дополнительное согласие не содержится в перечне документов, необходимых для получения разрешения на строительство (п. 7 ст. 51 ГрК РФ).
Отсутствие дополнительного согласования основанием для выдачи разрешения на строительство также не является (п. 13 ст. 51 ГрК РФ).
В связи с изложенным полагаем, что в рассматриваемом случае дополнительное согласование с арендодателем для строительства зданий и сооружений не требуется.
Вместе с тем считаем необходимым отметить следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.
Собственник земельного участка имеет право (ст. 40 ЗК РФ):
1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, агролесомелиоративные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, в числе прочего, обязаны (ст. 42 ЗК РФ) использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
В связи с изложенным любое строительство объектов недвижимости предполагает соблюдение градостроительных норм и правил (градостроительных регламентов), а также соответствие виду разрешенного использования земельного участка.
Так, например, согласно ч. 13 ст. 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органЫ отказывают в выдаче разрешения на строительство ПРИ несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
В соответствии с подп. 22 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если назначение или разрешенное использование созданного (создаваемого) объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), за исключением случаев, если в соответствии с законом размещение такого объекта на данном земельном участке допускается независимо от вида его разрешенного использования.
Отметим, что в соответствии с п. 8 ст. 1 ЗК РФ деление земель по целевому назначению отнесено к основным принципам земельного законодательства, в соответствии с которыми правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В соответствии с положениями пп. 6-9 ст. 1 ГрК РФ, п. 5 ст. 8, гл. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются Правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования.
Как следует из содержания вопроса, вид разрешенного использования земельного участка - для размещения древесно-кустарниковых насаждений.
Действующий в настоящее время Классификатор (утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков") данный вид разрешенного использования земельного участка не содержит.
В этой связи дать однозначный ответ, предусматривает ли данный вид разрешенного использования земельного участка строительство зданий и сооружений, не представляется возможным.
Согласно п. 12 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) до 1 января 2021 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.
Согласно п. 13 ст. 34 Закона N 171-ФЗ по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.
Как видно из указанных положений, законодатель разграничивает процедуру изменения разрешенного использования земельного участка на основании ст. 37 ГрК РФ и процедуру установления соответствия вида разрешенного использования Классификатору (данная процедура регулируется п. 13 ст. 34 Закона N 171-ФЗ). Иными словами, при установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка Классификатору этот вид не изменяется, но уточняется.
В связи с изложенным с целью точного определения, какая именно деятельность допускается на земельном участке для размещения древесно-кустарниковых насаждений, арендатор может установить соответствие имеющегося разрешенного использования земельного участка действующему Классификатору (в порядке п. 13 ст. 34 Закона N 171-ФЗ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

9 сентября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.