Государственное автономное учреждение дополнительного профессионального образования (далее - учреждение) по договору ссуды пользуется частью помещений в общежитии другого учебного (государственного) учреждения. Согласно техническому паспорту указанное здание является общежитием. В настоящее время помещения не используются. Предполагается сдавать их за плату на непродолжительный срок работникам сторонних организаций, приезжающим из других местностей, а также туристам. Согласно уставу учреждение вправе осуществлять следующую приносящую доход деятельность - оказание услуг по временному проживанию. По договору помещения не будут передаваться во владение и пользование сторонней организации, учреждение примет на себя обязательство размещать работников такой организации, направленных из другой местности. Классификация, предусмотренная для гостиниц, в отношении общежития не проводилась. Вправе ли учреждение заключать договоры найма жилых помещений в общежитии с лицами, не являющимися работниками учреждения (по трудовому договору)? Вправе ли учреждение заключать договоры со сторонними организациями о предоставлении номеров гостиничного типа их сотрудникам? Вправе ли учреждение оказывать гостиничные услуги? Если нет, какая ответственность предусмотрена для учреждения за нарушение законодательства?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Жилые помещения в общежитии не могут быть предоставлены для проживания в качестве номеров гостиничного типа, а также предоставлены внаем лицам, которые не являются работниками учреждения или обучающимися, по договорам, не отвечающим требованиям к договору найма специализированного жилого помещения.

Обоснование вывода:
В соответствии с ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.
Правила гражданского законодательства о найме жилых помещений (глава 35 ГК РФ) не предусматривают особенностей предоставления внаем жилых помещений в общежитиях.
Согласно ч. 1 ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являются одной из разновидностей жилых помещений специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений).
Частью 1 ст. 94 ЖК РФ установлено, что жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
Согласно ч. 3 ст. 92 ЖК РФ специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным разделом IV "Специализированный жилищный фонд" ЖК РФ.
Отношения, связанные с предоставлением специализированных жилых помещений и пользованием ими, урегулированы главой 10 раздела IV (ст. 99-109.1) ЖК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений (за отдельным исключением).
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).
Часть. 2 ст. 105 ЖК РФ предусматривает, что договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.
Также отметим, что ч. 3 ст. 19 ЖК РФ подразделяет жилищный фонд на ряд категорий в зависимости от целей использования, включая, помимо прочего, специализированный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования. Жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, которые составляют специализированный жилищный фонд, предоставляются по правилам раздела IV ЖК РФ (п. 2 ст. 19 ЖК РФ). Согласно п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пп. 1 и 2 той же части.
Несмотря на то, что в рассматриваемом случае жилые помещения переданы государственному автономному учреждению в пользование по договору ссуды, они не утратили статус общежития, то есть помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду. Из изложенного выше видно, что закон запрещает передавать такие помещения во владение и (или) пользование других лиц иначе, как по договору найма специализированного жилого помещения. А этот договор, как отмечено, заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Возможность предоставления жилых помещений в общежитии на иной срок и по иным основаниям законом не предусмотрена.
Как усматривается из вопроса, учреждение предполагает передавать помещения в общежитии лицам, которые не являются его работниками или обучающимися, по договорам коммерческого найма. Однако специализированный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования относятся к различным категориям жилищного фонда.
Таким образом, наличие у помещений статуса жилых помещений в общежитии в настоящей ситуации исключает возможность передачи их внаем лицам не в связи с работой в учреждении или обучением и по договорам, которые не являются договорами найма специализированного жилого помещения.
Этот вывод можно подтвердить и судебной практикой. Так, в апелляционном определении Пермского краевого суда от 14.01.2013 по делу N 33-11266/14 признается, что законодательством РФ не предусмотрена возможность предоставления гражданам помещений государственного и муниципального жилищного фонда на коммерческой основе. А в решении Ленинского районного суда г. Новосибирска от 20.03.2012 по делу N 2-141/2012 применительно к рассмотренной судом ситуации указано, что профессиональное училище (государственное автономное образовательное учреждение) в соответствии со своими полномочиями не имеет права на заключение договоров коммерческого найма специализированного жилого помещения в силу закона (ч. 1 ст. 94, ч. 2 ст. 105 ЖК РФ) жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения, а не для сдачи в коммерческий наем.
Изложенное предопределяет и невозможность предоставления таких помещений для размещения граждан в рамках договора о предоставлении гостиничных услуг.
Кроме того, согласно п. 5 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации (утверждены постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 N 1853) предоставление гостиничных услуг допускается только при наличии свидетельства о присвоении гостинице определенной категории, предусмотренной положением о классификации гостиниц, утверждаемым в соответствии с частью седьмой ст. 5 Федерального закона от 24.11.1996 N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 132-ФЗ), в случае, если такое требование предусмотрено законодательством РФ. А абзац тридцать второй ст. 1 Закона N 132-ФЗ устанавливает, что гостиницей является средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством РФ. К гостиницам не относятся средства размещения, используемые для осуществления основной деятельности организаций отдыха и оздоровления детей, медицинских организаций, организаций социального обслуживания, физкультурно-спортивных организаций, централизованных религиозных организаций и (или) религиозных организаций, входящих в их структуру.
То есть в рассматриваемой ситуации учреждение не вправе оказывать гостиничные услуги в том числе потому, что общежитие не прошло процедуру классификации в качестве гостиницы.
Предоставление гостиничных услуг без свидетельства о присвоении гостинице определенной категории, установленной положением о классификации гостиниц, влечет за собой административную ответственность должностных лиц и юридических лиц в соответствии со ст. 14.39 КоАП РФ.
Сдача жилых помещений в общежитии внаем по договорам коммерческого найма не является правонарушением, за которое КоАП РФ предусмотрена административная ответственность. Однако нельзя исключить вероятности того, что использование таких помещений не в соответствии с их назначением (ч. 1 ст. 94 ЖК РФ) будет поводом для досрочного расторжения договора безвозмездного пользования по инициативе ссудодателя (п. 1 ст. 698 ГК РФ).

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
- Вопрос: В оперативном управлении государственного учреждения (образовательной организации) находится общежитие, являющееся собственностью субъекта Российской Федерации. Исходя из правового статуса общежития, в соответствии со ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях могут предоставляться для временного проживания граждан на период их работы, службы или обучения в учреждении. Вправе ли государственное учреждение заключать договоры найма со сторонними лицами и при этом взимать плату по утвержденному учреждением прейскуранту? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2015 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

26 апреля 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.