Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Есть объект недвижимости в многоквартирном доме. Заключен договор с управляющей компанией (УК) в соответствии со ст. 162 ЖК РФ. В связи с расторжением договора со старой УК комиссией была определена новая УК. Должна ли новая УК иметь договор с жильцами? Правомерно ли назначение новой УК без согласования с жильцами? Можно ли оформлять протокол собрания собственников на новую УК?

Есть объект недвижимости в многоквартирном доме. Заключен договор с управляющей компанией (УК) в соответствии со ст. 162 ЖК РФ. В связи с расторжением договора со старой УК комиссией была определена новая УК.
Должна ли новая УК иметь договор с жильцами? Правомерно ли назначение новой УК без согласования с жильцами? Можно ли оформлять протокол собрания собственников на новую УК?

Управление многоквартирным домом управляющей компанией

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме (далее по тексту - МКД) обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Назначать того, кто будет управлять МКД (то есть избрать способ управления домом) должны собственники помещений МКД на общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений МКД, даже если они голосовали против или отсутствовали (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Информацию об управлении многоквартирным домом можно узнать на сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (https://dom.gosuslugi.ru/).

Аннулирование лицензии по управлению многоквартирным домом

Лицензия управляющей организации (УК) на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом может быть аннулирована решением суда. Заявление в суд подает региональный орган ГЖН, а само решение о начале процедуры аннулирования принимает лицензионная комиссия (ч. 1 ст. 199 ЖК РФ).
После того, как лицензионная комиссия решила аннулировать лицензию УК на управление МКД, орган ГЖН направляет в суд соответствующее заявление. Не позже трех рабочих дней с даты отправки орган ГЖН обязан известить орган местного самоуправления о том, что заявление об аннулировании направлено в суд (ч. 1 ст. 197 ЖК РФ, подп. "в" п. 4 Правил информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 28.03.2015 N 289 (далее - Правила N 289).
В соответствии с п. 9 Правил N 289 в извещении должны быть указаны:
- наименование УК, дата и номер решения комиссии об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии, наименование органа ГЖН, обратившегося в суд с этим заявлением,
- дата направления заявления в суд,
- уведомление о том, что управляемым УК домам нужно будет выбирать способ управления МКД, если суд аннулирует лицензию УК.

Отбор управляющей организации для управления МКД органами местного самоуправления на открытом конкурсе

Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен положениями чч. 4-8.1 ст. 161 ЖК РФ и Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.
Конкурс по отбору управляющей организации проводится в случаях, указанных в ч. 13 ст. 161 и ч. 5 ст. 200 ЖК РФ, а также если:
1) собственниками помещений в доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
- в течение шести месяцев до дня проведения конкурса собственниками не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
- по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников по вопросу выбора способа управления домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления домом не было принято;
2) принятое собственниками решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
- большинство собственников при непосредственном управлении не заключили договоры об оказании услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества дома и договоры о предоставлении коммунальных услуг;
- собственники не направили в ФНС России документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива;
- собственниками не заключены с управляющей организацией договоры управления домом;
3) до окончания срока действия договора управления домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
4) выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию. На период до заключения договора управления домом между дольщиками, принявшими от застройщика помещение в этом доме, и управляющей организацией, отобранной по результатам конкурса, домом управляет организация, с которой застройщиком заключен договор управления. Такой договор заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Временное управление многоквартирным домом

Согласно ч. 17 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в МКД не выбран способ управления, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, осуществляется управляющей организацией, определенной решением органа местного самоуправления (далее - временная управляющая организация) в порядке и на условиях, которые установлены Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 N 1616 (далее - Правила N 1616).
Такая организация управляет МКД до выбора собственниками способа управления МКД или до заключения договора управления МКД с управляющей организацией, определенной собственниками или по результатам открытого конкурса, но не более одного года. Договор управления МКД между такой УК и собственниками считается заключенным со дня принятия органом МСУ решения об определении УК (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ).
Отметим, что в силу п. 4 Правил N 1616 управление МКД временной управляющей организацией не является основанием для непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, в котором доля РФ, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество составляет более чем пятьдесят процентов (п. 2 ст. 163 ЖК РФ, письмо ФАС России от 19.01.2017 N ИА/2401/17).
Пунктом 5 Правил N 1616 установлено, что в качестве временной управляющей организации может быть определена управляющая организация, имеющая лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД и включенная в перечень организаций для управления МКД, в отношении которого собственниками не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация.
Пунктом 10 Правил N 1616 предусмотрено, что уполномоченный орган в случае принятия решения об определении временной управляющей организации выполняет следующие действия:
а) в течение одного рабочего дня со дня принятия решения размещает его на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и ГИС ЖКХ, а также направляет решение в жилищную инспекцию субъекта РФ;
б) в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения направляет его собственникам, а в случае определения временной управляющей организации в связи с отсутствием договора управления МКД, подлежащего заключению застройщиком с управляющей организацией в соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, - лицам, принявшим от застройщика помещения в этом МКД по передаточному акту.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Управление многоквартирным домом управляющей организацией;
- Энциклопедия решений. Аннулирование лицензии по управлению многоквартирным домом;
- Энциклопедия решений. Отбор управляющей организации для управления МКД органами местного самоуправления на открытом конкурсе;
- Энциклопедия решений. Временное управление многоквартирными домами.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Павлычев Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

19 апреля 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.