Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Считается ли продленным на новый срок договор аренды помещения (части помещения), срок которого истек (заключался на 11 месяцев), если арендатор продолжает пользоваться помещением, при этом арендодатель направил арендатору проект договора аренды на новый срок и на новых условиях, который со стороны арендатора подписан не был? Какие требования может предъявить арендодатель?

Считается ли продленным на новый срок договор аренды помещения (части помещения), срок которого истек (заключался на 11 месяцев), если арендатор продолжает пользоваться помещением, при этом арендодатель направил арендатору проект договора аренды на новый срок и на новых условиях, который со стороны арендатора подписан не был? Какие требования может предъявить арендодатель?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Оснований считать договор аренды пролонгированным на новый срок не имеется. Решение о том, возобновлен ли он на неопределенный срок на прежних условиях - в случае спора - может принять только суд. Однако независимо от того, имеется ли между сторонами действующий договор аренды, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за период фактического пользования имуществом.

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что по смыслу статей 450, 610 и 621 ГК РФ договор аренды может быть продлен на новый срок только по соглашению сторон. Так, срок аренды можно продлить дополнительным соглашением к договору аренды. Положение об автоматической пролонгации договора при определенных условиях может быть включено и в текст договора*(1). Однако в рассматриваемой ситуации договор аренды такого условия не содержал, а соглашение о продлении срока аренды в период действия*(2) договора стороны не заключали. Напротив, арендодатель направил арендатору проект договора аренды на новый срок и на новых условиях, который со стороны арендатора подписан не был. Соответственно, оснований для того, чтобы считать договор пролонгированным на новый срок в данном случае не имеется.
В то же время если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). В рассматриваемой ситуации арендодатель заблаговременно (за месяц до истечения срока аренды) направил арендатору проект договора аренды с новыми условиями, что можно расценить как нежелание продолжать арендные отношения на прежних условиях по истечении срока аренды.
Тем не менее практика по оценке поведения сторон в целях применения п. 2 ст. 621 ГК РФ довольно противоречива.
Имеются примеры, когда уведомление арендодателя о намерении прекратить арендные правоотношения по истечении срока действия договора, по мнению суда, свидетельствуют о наличии возражений с его стороны и влечет прекращение первоначального договора по истечении его срока (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.05.2012 N Ф01-1343/12 по делу N А43-12731/2009). В других случаях суды придерживаются позиции, согласно которой если несмотря на направление уведомления арендатору об отказе в продлении договора тот продолжал пользоваться арендованным имуществом, а арендодателем не было предпринято никаких действий, направленных на фактическое прекращение арендных отношений (продолжали начисляться арендные платежи, выселение арендатора из арендованного помещения не производилось и т.п.), то договор считается возобновленным на неопределенный срок (определение ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-6804/10, постановления Семнадцатого ААС от 08.10.2010 N 17АП-9969/10, от 14.04.2010 N 17АП-2763/10).
В отдельных случаях достаточно факта направления арендатору до истечения срока аренды проекта нового договора, чтобы суд пришел к выводу о том, что арендодатель тем самым возражал относительно продолжения арендных правоотношений на условиях ранее заключенного договора (постановление ФАС Центрального округа от 06.04.2010 N Ф10-1080/10 по делу N А35-5160/2009-С13). В других же, признавая договор аренды возобновленным, суд исходит из того, что новый договор не подписан, а арендатор фактически продолжает пользоваться имуществом без заключения договора на прежних условиях (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2021 N 15АП-395/21, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 N 17АП-13791/16).
Учитывая изложенное, окончательное решение по вопросу о том, возобновлен ли в данном случае договор аренды на неопределенный срок, может быть принято только судом исходя из фактических обстоятельств дела. Причем такое решение во многом будет определяться правовой позицией, которую займет суд.
Что касается требований, которые вправе выдвигать арендодатель при указанных в вопросе обстоятельствах, то понудить арендатора к заключению нового договора аренды он не вправе, поскольку для этого не имеется оснований, описанных в п. 4 ст. 445 ГК РФ. По общему же правилу понуждение к заключению договора не допускается (ст. 1, п. 1 ст. 421 ГК РФ). Однако арендодатель вправе требовать оплаты за фактическое пользование помещением в размере арендной платы, установленной первоначальным договором. Причем такую плату в указанном размере арендатор обязан внести независимо от того, является ли договор в описанной ситуации возобновленным на неопределенный срок или прекращенным.
В первом случае продолжают действовать условия договора, включая обязательство по внесению арендной платы в согласованном размере (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2017 N 04АП-2614/17), а во втором обязанность по внесению арендной платы в договорном размере сохраняется за арендатором в силу закона на весь период просрочки возврата имущества из аренды (ст. 622 ГК РФ, п. 38 Обзора, приведенного в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2021 N 18АП-1851/21 по делу N А76-28058/2020 и др.). При этом заметим, что добровольное внесение арендных платежей после истечения срока действия договора само по себе еще не свидетельствует о возобновлении договорных отношений между сторонами (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2016 г. N 14АП-5653/16).
Применительно к рассматриваемой ситуации важно учесть, что ввиду формального подписания сторонами акта о возврате имущества арендодателю в случае спора потребуется представить доказательства, объективно свидетельствующие о фактическом пользовании арендатором имуществом после истечения срока аренды (решение Арбитражного суда Костромской области от 16.08.2016 по делу N А31-352/2016, оставленное без изменений постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.03.2017 N Ф01-542/17 по делу N А31-352/2016).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

29 марта 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

------------------------------------------------------------------------
*(1) Смотрите также постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2013 N 13АП-15292/13.
*(2) По смыслу ст. 408, 450-453 ГК РФ изменение или расторжение договора (в том числе отказ от его исполнения) возможны только в отношении действующих договоров, еще не исполненных (не полностью исполненных), а не тех, которые прекращены их исполнением (постановления Пятнадцатого ААС от 31.05.2019 N 15АП-5532/19, АС Северо-Кавказского округа от 15.12.2017 N А01-1238/2016, АС Поволжского округа от 31.10.2018 N А57-25038/2017, определение ВАС РФ от 10.04.2013 N ВАС-3966/13).