Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Несколько лет назад ООО заключило договор залога недвижимости (ипотеки). Сделка прошла процедуру одобрения общим собранием участников как крупная. Позднее дополнительными соглашениями в договор были внесены следующие изменения: 1. В 2016 году вместо условия: "Кредиты должны быть погашены 09.09.2016 включительно" подписали редакцию: "Кредиты должны быть погашены 09.09.2019 включительно". 2. В 2018 году вместо условия: "Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения обязательств должником по Договору основного обязательства и залогодателем по настоящему договору" подписали редакцию "Настоящий Договор вступает в силу с момента его заключения и действует до полного исполнения обязательств по Договору основного обязательства и по настоящему Договору, а в случае, когда залогодатель не является должником по Договору основного обязательства, залог прекращается по истечении 3 (трех) лет со дня наступления срока исполнения требований, обеспеченных залогом, при условии, что в указанный срок залогодержатель не предъявил иск об обращении взыскания на предмет залога либо, если настоящим Договором предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания, не направил уведомление о начале обращения взыскания во внесудебном порядке". Являются ли данные изменения, вносимые в договор ипотеки, существенными? Подлежат ли они одобрению общим собранием участников общества?

Несколько лет назад ООО заключило договор залога недвижимости (ипотеки). Сделка прошла процедуру одобрения общим собранием участников как крупная. Позднее дополнительными соглашениями в договор были внесены следующие изменения:
1. В 2016 году вместо условия: "Кредиты должны быть погашены 09.09.2016 включительно" подписали редакцию: "Кредиты должны быть погашены 09.09.2019 включительно".
2. В 2018 году вместо условия: "Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения обязательств должником по Договору основного обязательства и залогодателем по настоящему договору" подписали редакцию "Настоящий Договор вступает в силу с момента его заключения и действует до полного исполнения обязательств по Договору основного обязательства и по настоящему Договору, а в случае, когда залогодатель не является должником по Договору основного обязательства, залог прекращается по истечении 3 (трех) лет со дня наступления срока исполнения требований, обеспеченных залогом, при условии, что в указанный срок залогодержатель не предъявил иск об обращении взыскания на предмет залога либо, если настоящим Договором предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания, не направил уведомление о начале обращения взыскания во внесудебном порядке".
Являются ли данные изменения, вносимые в договор ипотеки, существенными? Подлежат ли они одобрению общим собранием участников общества?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Дополнительное соглашение от 2016 года требовало одобрения общим собранием, если стоимость заложенного имущества составляла 25 и более процентов стоимости имущества ООО на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню заключения указанного соглашения.
Дополнительное соглашение от 2018 года крупной сделкой не является и одобрения не требовало.

Обоснование вывода:
1. В решении об одобрении крупной сделки должны быть указаны лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия (абзац второй п. 3 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" в редакции до 31.12.2016).
Исходя из положений п. 1 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, является существенным условием договора об ипотеке (п. 43 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце втором пп. 1 п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", которое применяется при рассмотрении дела об оспаривании сделки, совершенной до 1 января 2017 г. (п. 30 постановления Пленума ВС РФ от 26.06.2018 N 27), последующее изменение условий одобренной сделки является самостоятельной сделкой и нуждается в новом одобрении, если оно влечет изменение основных условий ранее одобренной сделки, например, изменение цены сделки, увеличение срока действия поручительства или соглашение о внесудебном порядке обращения на предмет залога. Не требует одобрения сделка, изменяющая условия ранее одобренной сделки, если соответствующее изменение было очевидно выгодным для общества (снижение размера неустойки для должника, снижение размера арендной платы для арендатора и т.п.).
Дополнительное соглашение об увеличении срока погашения кредита, обеспечиваемого ипотекой, влечет изменение основных (существенных) условий ранее одобренной сделки. Вместе с тем поскольку дополнительное соглашение к договору является самостоятельной сделкой, то нужно понять, отвечает ли такое соглашение критериям крупной сделки, указанным в п. 1 ст. 46 Закона об ООО в редакции до 01.01.2017, исходя из даты заключения такого соглашения, т.е. сопоставить стоимость заложенного имущества и стоимость имущества ООО на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню заключения дополнительного соглашения (о необходимости подобной оценки дополнительного соглашения на дату его совершения смотрите в следующей практике: постановления АС Уральского округа от 22.07.2019 N Ф09-3534/19, от 29.08.2017 N Ф09-4853/17, Седьмого ААС от 27.01.2015 N 07АП-12217/14, Второго ААС от 23.06.2020 N 02АП-1467/20).
2. Согласно правовой позиции ВС РФ, изложенной в абзаце втором п. 4 постановления от 26.06.2018 N 27, которая применима к крупным сделкам, совершенным начиная с 01.01.2017, последующее изменение основных условий одобренной и совершенной сделки является самостоятельной сделкой (ст. 153 ГК РФ) и нуждается в новом одобрении.
При этом, как мы уже указали, дополнительное соглашение для признания его крупной сделкой должно отвечать критериям крупной сделки, установленным законодательством на момент совершения такого соглашения.
С 01.01.2017 для квалификации сделки ООО как крупной необходимо одновременное наличие у сделки на момент ее совершения двух признаков (п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", п. 9 постановления от 26.06.2018 N 27):
1) количественного (стоимостного): предметом сделки является имущество, балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;
2) качественного: сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности, т.е. совершение сделки приведет к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (п. 8 ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Например, к наступлению таких последствий может привести продажа (передача в аренду) основного производственного актива общества. Сделка также может быть квалифицирована как влекущая существенное изменение масштабов деятельности общества, если она влечет для общества существенное изменение региона деятельности или рынков сбыта.
Представляется, что указанное в вопросе условие второго дополнительного соглашения не приведет к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов. Соответственно, это соглашение не может быть признано крупной сделкой, поскольку не отвечает качественному критерию признания сделки крупной.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ефимова Ольга

Ответ прошел контроль качества

25 января 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.