Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право На базе бюджетного учреждения, осуществляющего медицинскую деятельность (Чувашская Республика), в соответствии с приказом уполномоченного органа организованы центры амбулаторной диагностики и лечения новой коронавирусной инфекции. Выделено крыло здания с отдельным входом и выходом. В крыле здания расположены два помещения, переданные в пользование арендаторам по договорам аренды. Договоры аренды государственного имущества заключены в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Вид деятельности арендаторов не поименован в перечне отраслей, наиболее пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции. Арендаторы обратились с письмами об освобождении от арендной платы и коммунальных платежей в связи с невозможностью использования помещений. По факту возможность пользоваться помещениями была, но арендатор в целях безопасности перевел сотрудников на удаленный труд. Каким образом должен поступить арендодатель? Вправе ли арендодатель предоставить отсрочку по уплате арендных платежей и (или) уменьшить размер арендной платы?

На базе бюджетного учреждения, осуществляющего медицинскую деятельность (Чувашская Республика), в соответствии с приказом уполномоченного органа организованы центры амбулаторной диагностики и лечения новой коронавирусной инфекции. Выделено крыло здания с отдельным входом и выходом. В крыле здания расположены два помещения, переданные в пользование арендаторам по договорам аренды. Договоры аренды государственного имущества заключены в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Вид деятельности арендаторов не поименован в перечне отраслей, наиболее пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции. Арендаторы обратились с письмами об освобождении от арендной платы и коммунальных платежей в связи с невозможностью использования помещений. По факту возможность пользоваться помещениями была, но арендатор в целях безопасности перевел сотрудников на удаленный труд.
Каким образом должен поступить арендодатель? Вправе ли арендодатель предоставить отсрочку по уплате арендных платежей и (или) уменьшить размер арендной платы?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендодатель вправе, но не обязан предоставить отсрочку по уплате арендных платежей и (или) уменьшить размер арендной платы. Указанные вопросы стороны могут решить по соглашению.

Обоснование вывода:
Действительно, 01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), ст.19 которого установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего региона.
В частности, предусмотрены следующие меры поддержки арендаторов:
- отсрочка уплаты арендной платы (ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ). Требования к условиям и срокам отсрочки предусмотрены постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 (далее - Требования);
- уменьшение размера арендной платы по требованию арендатора в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением органами власти субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС на территории региона (ч. 3 ст. 19 Закон N 98-ФЗ).
На территории Чувашской Республики во исполнении указанных норм было принято постановление Кабинета министров Чувашской Республики от 20.04.2020 N 181 "О предоставлении отсрочки уплаты (освобождения от уплаты) арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, а также по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, которые заключены до введения в 2020 году режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики". В рассматриваемой ситуации арендатор, обратившийся за освобождением либо отсрочкой, под требования, необходимые для предоставления соответствующей меры поддержки, не подпадает.
В таком случае арендодатель должен решать вопрос исходя из норм законодательства.

Уменьшение размера арендной платы

Как мы указали выше, согласно ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимости вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением органами власти субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС на территории региона. Однако норма ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ не конкретизирует, что следует понимать под уменьшением арендной платы за период 2020 года, должен ли арендатор быть полностью освобожден от оплаты аренды за какой-то период или арендная плата подлежит уменьшению в какой-то пропорции (и, если так, то как эта пропорция рассчитывается). При этом ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ не предусматривает безусловного освобождения арендатора от обязанности вносить арендную плату за весь период, когда арендуемую недвижимость невозможно использовать в связи с ограничительными мерами, введенными на территории субъекта РФ для борьбы с угрозой коронавируса. Также из этой нормы прямо не следует, что арендная плата за 2020 год снижается автоматически лишь по заявлению арендатора и в том размере, который он пожелает.
Иными словами, вопрос об уменьшении размера арендной платы за 2020 год, а также за 2021 год должен решаться по соглашению сторон. В этой связи можно предложить арендодателю распространить действие соглашения об уменьшении арендной платы на весь период с начала введения региональными властями в 2020 году режима повышенной готовности или ЧС*(1). Если арендодатель откажется заключить соглашение об изменении условия договора о размере арендной платы за определенный период, арендатор вправе обратиться в суд с иском об изменении условий договора аренды.
При этом отметим, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (ответ на Вопрос 5 Обзора).

Отсрочка уплаты арендной платы

Согласно ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ если договор аренды недвижимости заключен до того, как в 2020 году орган государственной власти субъекта РФ ввел на территории региона режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и в течение 30 дней со дня такого обращения арендодатель обязан заключить с ним это соглашение.
Необходимо учитывать, что отсрочка предоставляется только арендаторам недвижимости, осуществляющим деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. На сегодняшний день такой перечень утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434. Отсрочка предоставляется в отношении арендной платы, начисленной за следующие периоды аренды:
- с даты введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС до дня прекращения такого режима - в размере 100% арендной платы, начисленной за этот период;
- со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ до 01.10.2020 - в объеме 50% арендной платы, начисленной за этот период (пп. "б" п. 3 Требований).
Соответственно, законодательно установленных требований для предоставления отсрочки в рассматриваемой ситуации не установлено. Указанный вопрос также может быть решен по соглашению сторон договора аренды.

Коммунальные платежи

Арендодатель по общему правилу не обязан предоставлять арендаторам отсрочку по возмещению своих расходов на оплату коммунальных услуг и расходов на содержание арендуемого имущества либо освобождать арендаторов от оплаты указанных расходов. Если обязанность арендатора возмещать указанные в вопросе расходы арендодателя основана на отдельном договоре, указанное возмещение не входит в арендную плату. Нормативные акты также не устанавливают запрета на изменение условий соглашения о возмещении арендатором расходов арендодателя на содержание арендованного имущества. Поэтому принципиально стороны вправе заключить такое соглашение. Однако обязанности освободить арендатора от возмещения расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг нормативные акты (в том числе и для случаев, когда такое возмещение уплачивается на основании отдельного договора) не предусматривают. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Само по себе изменение условий договора об арендной плате, в случае если стороны все же решат заключить соглашение об уменьшении арендной платы, никак не затрагивает обязанности арендатора возмещать соответствующие затраты арендодателя.

К сведению:
Согласно ч. 2 ст. 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Эта норма распространяется на любых арендаторов, а не только на тех, кто осуществляет деятельность в "пострадавших отраслях".

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Примерная форма дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества об изменении размера арендной платы и предоставлении отсрочки по ее уплате (в связи с ситуацией, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)) (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ);
- Примерная форма дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы (в связи с ситуацией, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)) (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ);
- Примерная форма дополнительного соглашения к договору аренды об изменении размера арендной платы (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Павлова Наталия

Ответ прошел контроль качества

25 января 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Напомним, что на территории Чувашской Республики режим повышенной готовности был введен с 18 марта 2020 г. до особого распоряжения (распоряжение главы Чувашской Республики от 18.03.2020 N 113-рг).