Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Акционерное общество (далее - АО, арендатор) арендует у Общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО, арендодатель) земельный участок и два расположенных на нем здания, принадлежащие ООО на праве собственности. Между АО и ООО заключен долгосрочный договор аренды, который зарегистрирован в Росреестре. АО планирует за счет целевых кредитных средств реализовать проект по увеличению мощности, которым предусмотрены реконструкция одного из арендуемых у ООО зданий, строительство нескольких объектов на арендованном у ООО земельном участке (в том числе отдельно стоящий объект капитального строительства, сооружения, инженерные сети, монтаж оборудования). Здание, подлежащее реконструкции, и земельный участок будут переданы арендодателем в залог (ипотеку) банку, который выдает целевой кредит на реализацию проекта арендатору. Будущие объекты, созданные арендатором за счет целевых кредитных средств в процессе реализации проекта, а также право аренды на земельный участок в последующем будут переданы арендатором в залог банку. На основании проектной документации арендатором получено разрешение на строительство. Согласно разрешению на строительство арендатор выступает застройщиком. Разрешение на строительство выдано на все объекты в рамках проекта. Реконструкция указанного здания заключается в увеличении общей площади здания (пристройка). Возможен ли кадастровый учет реконструкции отдельно, то есть до окончания строительства остальных объектов? При выполнении каких условий, в том числе на основании каких документов, возможна регистрация права собственности на часть здания (пристройку), построенного в ходе реконструкции за счет целевых кредитных средств, на АО? Каков порядок действий АО и ООО по осуществлению кадастрового учета и регистрации права собственности АО на пристройку с учетом ипотеки? Какие варианты доступны сторонам в планет оформления порядка пользования земельным участком под пристройкой? Какие кадастровые работы, регистрационные действия необходимо произвести в отношении земельного участка под пристройкой? В какой форме возможна регистрация права собственности в отношении пристройки: общая долевая собственность, выдел в натуру, выдел помещения в составе здания или иная форма?

Акционерное общество (далее - АО, арендатор) арендует у Общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО, арендодатель) земельный участок и два расположенных на нем здания, принадлежащие ООО на праве собственности. Между АО и ООО заключен долгосрочный договор аренды, который зарегистрирован в Росреестре.
АО планирует за счет целевых кредитных средств реализовать проект по увеличению мощности, которым предусмотрены реконструкция одного из арендуемых у ООО зданий, строительство нескольких объектов на арендованном у ООО земельном участке (в том числе отдельно стоящий объект капитального строительства, сооружения, инженерные сети, монтаж оборудования). Здание, подлежащее реконструкции, и земельный участок будут переданы арендодателем в залог (ипотеку) банку, который выдает целевой кредит на реализацию проекта арендатору. Будущие объекты, созданные арендатором за счет целевых кредитных средств в процессе реализации проекта, а также право аренды на земельный участок в последующем будут переданы арендатором в залог банку. На основании проектной документации арендатором получено разрешение на строительство. Согласно разрешению на строительство арендатор выступает застройщиком. Разрешение на строительство выдано на все объекты в рамках проекта. Реконструкция указанного здания заключается в увеличении общей площади здания (пристройка).
Возможен ли кадастровый учет реконструкции отдельно, то есть до окончания строительства остальных объектов? При выполнении каких условий, в том числе на основании каких документов, возможна регистрация права собственности на часть здания (пристройку), построенного в ходе реконструкции за счет целевых кредитных средств, на АО? Каков порядок действий АО и ООО по осуществлению кадастрового учета и регистрации права собственности АО на пристройку с учетом ипотеки? Какие варианты доступны сторонам в планет оформления порядка пользования земельным участком под пристройкой? Какие кадастровые работы, регистрационные действия необходимо произвести в отношении земельного участка под пристройкой? В какой форме возможна регистрация права собственности в отношении пристройки: общая долевая собственность, выдел в натуру, выдел помещения в составе здания или иная форма?

Прежде всего отметим, что ответы на данные вопросы в значительной степени зависят от характеристик упомянутой пристройки, условий договоров, иных факторов, оценить которые в рамках настоящего ответа не представляется возможным. Мы можем лишь высказать некоторые соображения относительно возможных вариантов определения правовой судьбы этого объекта.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся, помимо прочего, жилые и нежилые помещения.
Право собственности на недвижимые вещи, возникновение этого права подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
При этом существование объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, подтверждается осуществлением государственного кадастрового учета (ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон N 218-ФЗ).
То есть объектом, в отношении которого возможен государственный кадастровый учет (далее - кадастровый учет) и государственная регистрация прав, является недвижимая вещь.
Как определено п. 1 ст. 14 ГрК РФ, реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкцию необходимо отличать от строительства, под которым понимается создание зданий, строений, сооружений (п. 13 ст. 1 ГрК РФ).
Реконструкция объекта недвижимости как таковая не приводит к созданию новой недвижимой вещи, в отличие от строительства.
Отметим также, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Нормы ГК РФ не предусматривают возникновения у арендатора, осуществившего неотделимые улучшения арендованного имущества, права собственности на такие улучшения (смотрите также постановления АС Северо-Западного округа от 11.03.2019 N Ф07-17314/18, АС Центрального округа от 02.04.2015 N Ф10-884/15, Четырнадцатого ААС от 22.01.2013 N 14АП-8930/12).
С другой стороны, законодательство не препятствует арендатору в приобретении права собственности на здание (сооружение), возведенное на земельном участке, который был предоставлен арендодателем для целей строительства на нем объекта недвижимости и вид (виды) разрешенного использования которого соответствует этим целям.
Как отмечают судьи, разрешение вопроса о правомерности создания недвижимого имущества зависит от того, был ли предоставлен земельный участок под строительство конкретного объекта строительства, получены ли разрешение на строительство и необходимые согласования, соблюдены ли при строительстве градостроительные и строительные нормы и правила (постановление Второго ААС от 11.06.2009N 02АП-2233/2009).
Согласно ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Правоустанавливающий документ на земельный участок должен подтверждать право лица на соответствующий земельный участок в период создания объекта недвижимости, что позволяет исключить самовольный характер строительства сооружения (смотрите Обзор наиболее распространенных причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении сооружений, расположенных в пределах более одного кадастрового округа (по результатам анализа решений о приостановлении за период с сентября по декабрь 2017 г.), утвержденный Росреестром).
Для целей кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданное здание (сооружение) правоустанавливающим документом может быть в том числе договор аренды земельного участка, на котором возведен такой объект (постановление АС Северо-Западного округа от 09.12.2019 N Ф07-15382/19).
Поэтому, если в рассматриваемом случае пристройка отвечает признакам недвижимой вещи (является самостоятельным зданием, строением, сооружением), возведена арендатором за счет его средств на предоставленном для этих целей земельном участке и в отношении пристройки возможно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ), мы не видим принципиальных препятствий для осуществления кадастрового учета пристройки и государственной регистрации права собственности арендатора на этот объект. С этой целью в орган регистрации прав необходимо представить договор аренды и разрешение на ввод пристройки в эксплуатацию.
То есть решение вопроса о возможности такой регистрации зависит от характеристик объекта: представляет ли собой пристройка к зданию самостоятельный объект недвижимости, или она является неотделимым улучшением здания, в отношении которого проведена реконструкция (постановления Первого ААС от 20.06.2013 N 01АП-2978/12, Третьего ААС от 16.10.2009 N 03АП-3596/2009).
Безусловно, в этой ситуации также имеет значение характер использования упомянутой пристройки. Если она является частью здания и относится к местам общего пользования, государственная регистрация права собственности арендатора на этот объект, как мы полагаем, невозможна уже в силу того, что он находится в общей долевой собственности собственников помещений в здании (п.п. 1, 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, определение ВС РФ от 06.02.2017 N 310-ЭС15-12415).
Возможно ли зарегистрировать право общей долевой собственности на пристройку, будет ли она представлять собой помещение в здании, зависит от конкретных обстоятельств, в том числе от условий договора аренды или иных соглашений между арендодателем и арендатором, от технических характеристик этого объекта. В спорной ситуации правовую оценку этим обстоятельствам может дать суд.
Что касается ипотеки пристройки к зданию, то, поскольку в рассматриваемом случае речь идет об ипотеке, возникающей на основании договора, ее государственная регистрация возможна после государственной регистрации права собственности залогодателя (арендатора) на эту пристройку (что возможно, разумеется, только при условии, что пристройка является объектом недвижимости). Такая регистрация может быть осуществлена на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя (ч. 1 ст. 53 Закона N 218-ФЗ).
Как мы поняли из вопроса, в настоящей ситуации земельный участок предоставлен арендодателем в том числе для возведения и последующей эксплуатации пристройки к зданию. Для целей государственной регистрации права собственности на пристройку за арендатором мы не видим необходимости совершать дополнительные действия, направленные на кадастровый учет земельного участка, занимаемого пристройкой, и государственную регистрацию прав в отношении участка. Арендодатель, если он является собственником земельного участка, с соблюдением общих требований к образованию земельных участков вправе инициировать его раздел, выполнение кадастровых работ в отношении вновь образуемого земельного участка, занятого непосредственно пристройкой, и предоставить права на этот участок арендатору (п.п. 1, 2 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ, ст. 209 ГК РФ).
В заключение отметим, что изложенные выводы являются лишь нашим экспертным мнением. В случае возникновения спора по данным вопросам окончательный вывод может сделать только суд исходя из совокупности фактических обстоятельств.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

8 декабря 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.