Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Договором аренды не предусмотрены условия одностороннего расторжения. Получено уведомление арендатора о расторжении договора через 30 дней с момента получения арендодателем письма в связи с низкой покупательной способностью посетителей торгового центра. В планы арендодателя досрочное расторжение договора не входит. Каковы варианты развития событий, если: арендатор выехал и пытается передать ключи; арендатор обратился в суд с требованием о расторжении договора?

Договором аренды не предусмотрены условия одностороннего расторжения. Получено уведомление арендатора о расторжении договора через 30 дней с момента получения арендодателем письма в связи с низкой покупательной способностью посетителей торгового центра. В планы арендодателя досрочное расторжение договора не входит.
Каковы варианты развития событий, если: арендатор выехал и пытается передать ключи; арендатор обратился в суд с требованием о расторжении договора?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В описанной ситуации если договором аренды не предусмотрено иное, у арендатора отсутствуют основания как для одностороннего внесудебного отказа от исполнения договора аренды, так и для расторжения такого договора в судебном порядке.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или иными правовыми актами. В частности, п. 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрено право на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Кроме того, ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ предусмотрено специальное основание для одностороннего отказа арендатора, являющегося субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющего деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, от договора аренды здания, сооружения, нежилых помещений или их частей в случае отказа арендодателя от уменьшения арендной платы по требованию такого арендатора.
Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ).
Поскольку в рассматриваемой ситуации договором не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, у арендатора отсутствует возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения принятых обязательств, в частности, по причине, указанной в вопросе. Договор аренды может быть расторгнут только в судебном порядке при наличии предусмотренных законом оснований.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, указаны в ст. 620, п.п. 2, 3 ст. 611, ст. 613 ГК РФ. Их анализ показывает, что указанная в письме арендатора причина не может выступать основанием, позволяющим арендатору требовать расторжения договора в судебном порядке, а является его предпринимательским риском. Вместе с тем следует учитывать, что договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
В связи с эти обращаем внимание на следующее.
При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (ст. 622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта, подписанного арендатором и арендодателем (ст. 655 ГК РФ). Соответственно, при самовольном освобождении арендатором объекта аренды (в том числе с передачей ключей третьим лицам), в отсутствие подписанного сторонами передаточного акта по возврату объекта аренды арендодателю, за арендатором сохраняется обязанность по уплате арендных платежей (п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.09.2016 N 306-ЭС16-3858).
Вместе с тем следует учитывать, что принятие арендодателем обратно объекта аренды по передаточному акту до момента возникновения обязанности арендатора по возвращению имущества может быть расценено судом как основание для признания арендных отношений прекращенными и отказа в иске о взыскании арендных платежей. Указанный вывод усматривается из судебной практики (постановление ФАС Московского округа от 17.06.2010 N КГ-А40/5653-10).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Иванов Александр

Ответ прошел контроль качества

20 октября 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.