Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Учреждению на праве оперативного управления принадлежат помещения в здании. В том же здании расположены помещения, принадлежащие другим лицам. В настоящее время между уполномоченным органом местного самоуправления (комитетом) и правообладателями помещений в здании заключается договор аренды земельного участка, занимаемого зданием, со множественностью лиц на стороне арендатора. Комитет включил в проект договора аренды пункт, согласно которому условия договора применяются к ранее возникшим отношениям сторон (с 01.01.2018) и намерен истребовать арендную плату за весь этот период (фактического пользования сформированным земельным участком). Обязан ли арендатор заключать договор с таким условием? В случае подготовки протокола разногласий, предусматривающего исключение данного пункта из договора, и последующего отказа комитета от подписания протокола как суд может оценить правомерность включения в договор такого условия без согласия арендатора?

Учреждению на праве оперативного управления принадлежат помещения в здании. В том же здании расположены помещения, принадлежащие другим лицам. В настоящее время между уполномоченным органом местного самоуправления (комитетом) и правообладателями помещений в здании заключается договор аренды земельного участка, занимаемого зданием, со множественностью лиц на стороне арендатора. Комитет включил в проект договора аренды пункт, согласно которому условия договора применяются к ранее возникшим отношениям сторон (с 01.01.2018) и намерен истребовать арендную плату за весь этот период (фактического пользования сформированным земельным участком).
Обязан ли арендатор заключать договор с таким условием? В случае подготовки протокола разногласий, предусматривающего исключение данного пункта из договора, и последующего отказа комитета от подписания протокола как суд может оценить правомерность включения в договор такого условия без согласия арендатора?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Условие о распространении действия договора аренды земельного участка (в том числе находящегося в государственной или муниципальной собственности) на ранее возникшие отношения сторон не является обязательным для арендатора в силу требований закона или иных правовых актов. Как следствие, арендатор вправе отклонить такое условие, предложенное арендодателем. Однако в случае, если разногласия по условиям договора будут переданы на рассмотрение суда, условия, по которым возник спор, будут определяться в соответствии с решением суда, и мы не можем исключить вероятности того, что суд примет условия договора аренды земельного участка в редакции, которую предложил арендодатель.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Возможность понуждения правообладателей здания, сооружения или помещений в них к заключению договора аренды земельного участка, на котором расположены эти объекты недвижимости, предусмотрена положениями п.п. 7, 8 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
Как видим, приведенная норма указывает на наличие у сторон договора права согласовать применение условий этого договора к ранее возникшим отношениям сторон, а не обязанности одной из сторон принять такое условие, предложенное другой стороной. Императивных норм, в силу которых условия договора аренды распространяются на ранее возникшие отношения по фактическому использованию арендатором объекта аренды, законодательство не содержит.
Суды также подчеркивают, что из смысла норм п.п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ следует, что возможность распространения условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, является правом этих сторон и предполагает согласие всех лиц, заключающих договор. В противном случае нарушается принцип гражданского законодательства недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Соответственно, распространение условий договора на прошлое время - это право, а не обязанность сторон (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 08.02.2018 N Ф02-120/18).
Как указал Восемнадцатый ААС в постановлении от 06.07.2018 N 18АП-8148/18, по смыслу п. 2 ст. 425 ГК РФ применение условий заключенного договора к отношениям, возникшим до заключения договора, является правом сторон, но не обязанностью.
По нашему мнению, хотя при определенных обстоятельствах правообладатель недвижимости, расположенной на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, может быть понужден к заключению договора аренды такого участка, это не означает, что он обязан заключить такой договор с условием о распространении его действия на ранее возникшие отношения по использованию земельного участка. Таким образом, при рассматриваемых обстоятельствах арендатор вправе не принять (отклонить) это условие, предложенное арендодателем.
В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В судебной практике существует правовой подход, в соответствии с которым в силу действующего законодательства РФ включение в проект договора аренды земельного участка положения о том, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, может быть осуществлено только при наличии согласия обеих сторон сделки. Установление такого правила является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке. Иное означало бы нарушение основополагающего принципа свободы договора (смотрите постановления Восемнадцатого ААС от 05.08.2019 N 18АП-9034/19, от 26.09.2016 N 18АП-11382/16, Девятого ААС от 21.08.2018 N 09АП-32745/18).
Как отмечается в постановлении Первого ААС от 08.06.2016 N 01АП-2090/16, применение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения, возможно лишь по соглашению сторон. Понуждение стороны договора к несению обязательств по договору за период фактического использования земельного участка до момента заключения договора законодательством не предусмотрено (смотрите также постановления АС Северо-Западного округа от 01.11.2018 N Ф07-12928/18, АС Дальневосточного округа от 20.04.2017 N Ф03-1083/17, Семнадцатого ААС от 28.09.2016 N 17АП-12202/16, Восемнадцатого ААС от 04.08.2016 N 18АП-9076/16).
Такой подход представляется обоснованным, учитывая, что отсутствие в договоре аренды земельного участка условия о его применении к ранее возникшим отношениям не препятствует собственнику этого участка истребовать плату за фактическое пользование земельным участком в период до заключения договора аренды (п. 1 ст. 65 ЗК РФ, ст. 1102 ГК РФ, постановление Семнадцатого ААС от 05.02.2020 N 17АП-19291/19).
Вместе с тем эту позицию разделяют не все судьи. Некоторые суды полагают, что договорное условие о ретроактивном действии договора, на включении которого в договор настаивает одна из его сторон в преддоговорном споре, является обычным условием договора, которое наряду с другими может быть определено в соответствии с решением суда (ст. 173 АПК РФ, п. 1 ст. 446 ГК РФ). При определении условия о ретроактивном действии договора суд учитывает баланс интересов всех сторон договора, оценивает предшествующие их обращению в суд отношения (смотрите постановление Восьмого ААС от 29.01.2020 N 08АП-16697/19, смотрите также постановления Шестнадцатого ААС от 21.01.2019 N 16АП-5465/18, Девятнадцатого ААС от 18.01.2018 N 19АП-7746/17).
Таким образом, если в рассматриваемом случае разногласия по условиям договора будут переданы на рассмотрение суда, окончательная редакция договора будет определена решением суда, причем мы не может исключить вероятности принятия условий договора аренды в редакции арендодателя. Оценка судебной перспективы споров не входит в направления деятельности службы Правового консалтинга.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

13 мая 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.