Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Договор аренды государственного имущества был заключен до введения в действие ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в 2007 году. Срок договора закончился 28.06.2008. Согласно условиям договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. В настоящее время необходимо уменьшить арендуемую площадь (исключить два кабинета из пятидесяти арендуемых). Можно ли к такому договору заключить дополнительное соглашение об уменьшении арендуемой площади, или необходимо расторгнуть договор и заключить новый на меньшие площади с соблюдением соответствующих процедур? Имеет ли значение то обстоятельство, что норма ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" вступила в силу через три дня после окончания срока действия договора (28.06.2008)?

Договор аренды государственного имущества был заключен до введения в действие ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в 2007 году. Срок договора закончился 28.06.2008. Согласно условиям договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. В настоящее время необходимо уменьшить арендуемую площадь (исключить два кабинета из пятидесяти арендуемых).
Можно ли к такому договору заключить дополнительное соглашение об уменьшении арендуемой площади, или необходимо расторгнуть договор и заключить новый на меньшие площади с соблюдением соответствующих процедур? Имеет ли значение то обстоятельство, что норма ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" вступила в силу через три дня после окончания срока действия договора (28.06.2008)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В приведенной ситуации договор аренды, заключенный в 2007 г., является продленным надлежащим образом в соответствии с его условиями (продление договора аренды произошло до вступления в силу ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ - до 02.07.2008). Заключение дополнительного соглашения об уменьшении площади арендуемого имущества по такому договору не противоречит законодательству.

Обоснование позиции:
1. Прежде отметим, что отношения, связанные с заключением и исполнением договора аренды государственного и муниципального недвижимого имущества (далее - договор аренды), регулируются в соответствии с положениями главы 34 "Аренда" ГК РФ, ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), а также Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (далее - Правила). При этом статья 17.1 Закона N 135-ФЗ регулирует особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества с 02.07.2008*(1).
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Нормы антимонопольного законодательства существенно ограничивают возможность внесения изменений в договоры аренды, заключенные посредством конкурентных процедур (конкурса, аукциона)*(2). В рассматриваемом случае договор аренды был заключен в 2007 году и продлен 28.06.2008 - до вступления в силу новых правил (до 02.07.2008). В связи с этим отметим, что согласно п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (п. 2 ст. 4 ГК РФ). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а в случае, если срок аренды в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок (п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). По общему правилу истечение срока договора аренды само по себе не является основанием для прекращения арендных отношений. Так, договор аренды по истечении срока действия может быть возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок при наличии условий, установленных п. 2 ст. 621 ГК РФ:
- пользование имуществом после истечения срока действия договора;
- отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Приведенная норма устанавливает возможность возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок в случае фактического выражения сторонами договора аренды воли на сохранение арендных отношений по истечении срока действия договора независимо от того, было ли соответствующее условие закреплено в договоре. Правило п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора после истечения срока его действия относится в том числе к договорам аренды государственного или муниципального имущества, которые заключены в соответствии со ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ (смотрите разъяснения абзаца 3 п. 1 постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011). Такие договоры считаются возобновленными вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
Согласно разъяснениям ФАС в письме от 17.07.2008 N ИА/17746 заключение после 02.07.2008 договоров передачи имущества без проведения конкурса или аукциона, а также продление после указанной даты ранее заключенных договоров, заключение дополнительных соглашений, расширяющих предмет договоров, является нарушением требований, предусмотренных ст. 17.1 и гл. V Закона N 135-ФЗ. Поскольку в приведенной ситуации продление договора аренды произошло до введения в действия норм ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ - до 2 июля 2008 года, что само по себе не противоречит закону, договор аренды в таком случае является продленным в соответствии с его условиями.
2. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В договоре аренды существенными являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ), которое считается согласованным, если договор позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в пользование (владение и пользование), а также иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (смотрите, например, п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
Само по себе согласование уменьшения арендуемой по договору площади не образует нового объекта договора аренды - на это обстоятельство обращает внимание судебная практика (постановления Второго ААС от 31.10.2017 N 02АП-7424/17, АС Московского округа от 21.02.2018 N Ф05-21031/17, Девятого ААС от 28.06.2018 N 09АП-24002/18, оставленное без изменения постановлением АС Московского округа от 24.09.2018 N Ф05-13930/18). В постановлении АС Московского округа от 07.02.2017 N Ф05-19585/16 суд также не усмотрел изменения предмета договора аренды в случае уменьшения арендуемой площади, поскольку, как установили суды, новых помещений заявителю передано не было, изменилась их общая площадь в связи с ее уменьшением, в связи с чем изначально переданные заявителю помещения остались в пользовании общества. При этом суд отметил, что, поскольку речь идет о договоре аренды, заключенном до введения в действие правил ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, требования указанной статьи на отношения по такому договору не могут быть распространены (постановление АС Центрального округа от 03.08.2016 N Ф10-2560/16)*(3).
Таким образом, заключение дополнительного соглашения об уменьшении площади арендуемого имущества в рассматриваемой ситуации не противоречит законодательству.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Чашина Татьяна

Ответ прошел контроль качества

11 марта 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Глава четвертая Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) была дополнена статьей 17.1 Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
*(2) Статья 17.1 Закона N 135-ФЗ позволяет только в одном случае изменять условия договора аренды: согласно ч. 8 данной нормы при заключении и (или) исполнении договоров аренды их цена может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором. Договор аренды по результатам проведения конкурса, аукциона на право его заключения заключается на условиях, указанных в заявке на участие в аукционе и в аукционной документации (п.п. 98, 150 Правил). К конкурсной документации, документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью такой документации (п. 41, п. 115 Правил). Согласно пп. 16 п. 40, пп. 16 п. 114 Правил такая документация, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Иными словами, после заключения договора аренды по результатам конкурса, аукциона условия, содержащиеся в проекте договора, изменены быть не могут, в том числе и по соглашению сторон.
*(3) В правоприменительной практике можно встретить позицию, что согласование таких изменений по отношению к договору, заключенному до 02.07.2008, представляет собой заключение нового договора аренды, к которому в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ следует применять правила ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ (решение УФАС по Владимирской области от 01.04.2014 N К-89-02/2014).