Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Гражданин в декабре 2017 года внес 3,3 млн. руб. (пай в полном объеме) за квартиру в ЖСК (Республика Крым). При этом гражданин написал заявление о входе в состав членов ЖСК и внес соответствующую сумму - членский взнос (квитанция имеется). Дом строится на земельном участке (собственник - город), который находился в аренде у застройщика (другое юридическое лицо). Аренда от города - на 49 лет. По договору дом должны были ввести в эксплуатацию во втором квартале 2018 года. На сегодняшний день дом до сих пор не достроен. Кроме того, стало известно, что договор аренды земельного участка под домом на основании постановления Администрации города отменен, так как застройщик незаконно внес этот земельный участок в уставный капитал другого юридического лица (без согласования с Администрацией). Отмена аренды произошла через год после заключения договора о вносе пая и всех выплат. 1. Кто будет нести ответственность за снос дома? В случае сноса дома будут ли гражданина как пайщика привлекать к сносу (солидарная ответственность)? 2. Если дом будут сносить, есть ли возможность избежать ответственности (например, выйти из ЖСК)? 3. Полагается ли гражданину компенсация от государства, если дом не достроят? Если да, то какие условия должны быть соблюдены? 4. Если дом снесут, полагается ли гражданину компенсация от государства? Если да, то какие условия гражданином должны быть соблюдены? 5. Если полагается компенсация, то на какую сумму можно рассчитывать?

Гражданин в декабре 2017 года внес 3,3 млн. руб. (пай в полном объеме) за квартиру в ЖСК (Республика Крым). При этом гражданин написал заявление о входе в состав членов ЖСК и внес соответствующую сумму - членский взнос (квитанция имеется).
Дом строится на земельном участке (собственник - город), который находился в аренде у застройщика (другое юридическое лицо). Аренда от города - на 49 лет. По договору дом должны были ввести в эксплуатацию во втором квартале 2018 года. На сегодняшний день дом до сих пор не достроен. Кроме того, стало известно, что договор аренды земельного участка под домом на основании постановления Администрации города отменен, так как застройщик незаконно внес этот земельный участок в уставный капитал другого юридического лица (без согласования с Администрацией). Отмена аренды произошла через год после заключения договора о вносе пая и всех выплат.
1. Кто будет нести ответственность за снос дома? В случае сноса дома будут ли гражданина как пайщика привлекать к сносу (солидарная ответственность)?
2. Если дом будут сносить, есть ли возможность избежать ответственности (например, выйти из ЖСК)?
3. Полагается ли гражданину компенсация от государства, если дом не достроят? Если да, то какие условия должны быть соблюдены?
4. Если дом снесут, полагается ли гражданину компенсация от государства? Если да, то какие условия гражданином должны быть соблюдены?
5. Если полагается компенсация, то на какую сумму можно рассчитывать?

Согласно ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Соответственно, обязанность по освобождению участка от возведенных строений возлагается именно на арендатора как сторону договора аренды земельного участка.
Члены ЖСК, как и само ЖСК, такой обязанности перед арендодателем не несут, поскольку не состоят с ним в каких-либо отношениях. Поэтому их ответственность перед арендодателем за допущенные арендатором нарушения своих обязанностей по договору аренды исключена. Однако возможны их обязанности по отношению к арендатору-застройщику в соответствии с условиями заключенного между ними договора.
В то же время полагаем необходимым обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ, согласно которой в случае, когда на арендуемом земельном участке, который находится в публичной собственности, расположен незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды (п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15 ноября 2017 г.).
На федеральном уровне меры социальной защиты граждан, участвующих в строительстве, определены Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 218-ФЗ). Он предполагает материальную помощь Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, в том числе в форме денежных компенсаций, участникам строительства. Однако, как прямо следует из ч. 1 ст. 2 Закона N 218-ФЗ, под участником строительства в целях этого закона понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ). Соответственно, по общему правилу члены ЖСК под действие данного закона не подпадают, поскольку никаких прямых прав требования к застройщику не имеют (в отношениях с застройщиком состоит ЖСК).
Федеральным законом от 4 ноября 2019 г. N 359-ФЗ в Закон N 218-ФЗ были внесены изменения, вступившие в силу с 15 ноября 2019 г. Согласно им предусмотренные Законом N 218-ФЗ компенсации предоставляются в том числе членам кооперативов. Однако необходимо обратить внимание на определение кооперативов, о которых идет речь в данном законе: согласно п. 3.2 ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ под кооперативами понимаются жилищно-строительные или иные специализированные потребительские кооперативы, которые созданы в соответствии со ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ и которым были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Соответственно, к сожалению, кооператив под это определение не подпадает, поскольку создан не в рамках процедуры банкротства застройщиков.
К сожалению, нам не известны иные федеральные нормативные правовые акты, предоставляющие меры социальной защиты гражданам, участвующим в строительстве в статусе членов ЖСК.
В Республике Крым создан Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (постановление Совета министров Республики Крым от 17 октября 2019 г. N 585). Однако какие-либо нормативные правовые акты, предоставляющие меры социальной защиты гражданам, участвующим в строительстве в статусе членов ЖСК, на региональном уровне мы не обнаружили.

К сведению:
Отметим, что какие-либо вещные права ЖСК и его членов в отношении объекта незавершенного строительства в настоящее время, к сожалению, исключены. Несмотря на то, что по общему правилу право собственности на результат подрядных работ возникает впервые у заказчика*(1), моментом возникновения права собственности в отношении недвижимого имущества в любом случае является момент государственной регистрации права (ст. 219 ГК РФ). Тем более надлежит учитывать тот факт, что в рассматриваемой ситуации здание возводилось застройщиком (подрядчиком) на участке, который был предоставлен для строительства именно ему, а не заказчику - ЖСК. Соответственно, именно застройщику было выдано разрешение на строительство (п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ), и именно он должен был получать разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (п. 1 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ). Поэтому сомнительно, что между ЖСК и застройщиком заключен договор строительного подряда (по которому предоставление земельного участка относится именно к обязанностям заказчика, смотрите ст. 747 ГК РФ), и не исключено, что в сложившейся договорной схеме право собственности на здание изначально должен приобрести застройщик, а затем уже передать ЖСК для распределения между его членами.
Поэтому, к сожалению, у ЖСК есть только обязательственное требование к застройщику о выполнении своих обязанностей по договору либо о возмещении убытков.
Мы не исключаем, что в случае спора суд по результатам исследования и анализа всех доказательств по делу может прийти к противоположным выводам.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Прибыткова Мария

Ответ прошел контроль качества

20 февраля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Смотрите Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина). - Ин-т государства и права РАН. - 6-е изд., перераб. и доп. - "Издательство Юрайт", 2011 г.; постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2013 г. N 15АП-16686/13.