Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Каков порядок освобождения земельных участков, находящихся в аренде, от самовольных построек третьих лиц? Обязан ли арендатор выплачивать арендную плату, если использовать земельные участки по назначению невозможно?

Каков порядок освобождения земельных участков, находящихся в аренде, от самовольных построек третьих лиц? Обязан ли арендатор выплачивать арендную плату, если использовать земельные участки по назначению невозможно?

1. Согласно п. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
В силу п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться в суд с исковым заявлением о сносе самовольной постройки (п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2010 г. N 143, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2019 г. N 11АП-7116/19, решение Индустриального районного суда г. Перми Пермского края от 03 апреля 2018 г. по делу N 2-236/2018). Ответчиком по такому иску является лицо, осуществившее самовольное строительство (п. 24 указанного выше Пленума ВС РФ).
Относительно досудебного порядка рассмотрения подобных споров отметим, что при обращении в суды общей юрисдикции досудебных мероприятий не требуется, поскольку федеральным законом такой порядок для данной категории споров не установлен (апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 26 декабря 2018 г. по делу N 33-5928/2018). При рассмотрении споров в порядке арбитражного судопроизводства применяется обязательное досудебное урегулирование (постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2017 г. N 16АП-5608/16)
Окончательное решение по делу о сносе самовольной постройки может быть вынесено судом только с учетом конкретных обстоятельств дела и предоставленных сторонами доказательств в их совокупности.
2. В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением. В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. N 89-КГ16-7).
Спор относительно обязанности арендатора вносить арендную плату может быть разрешен в судебном порядке. При этом юридически значимыми и подлежащими установлению по делу будут являться обстоятельства, касающиеся условий передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.
Отметим, что в силу п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор, если законом не предусмотрено иное, вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Кроме того, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ при существенном нарушении договора одной стороной, такой договор по требованию другой стороны может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

2 октября 2019 г.