Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Срок действия договора аренды истек в мае 2019 года. Доступ к помещению арендодатель ограничил в марте 2019 года в соответствии с условиями договора и в связи с наличием задолженности по оплате арендных платежей. До настоящего времени помещение не передано арендодателю по акту приема-передачи. Вправе ли арендодатель требовать от арендатора внесения арендной платы за период после истечения срока договора? Имеет ли арендодатель право ограничить доступ арендатора в арендованное помещение после истечения срока действия договора аренды и выставить после окончания срока действия договора аренды арендную плату?

Срок действия договора аренды истек в мае 2019 года. Доступ к помещению арендодатель ограничил в марте 2019 года в соответствии с условиями договора и в связи с наличием задолженности по оплате арендных платежей. До настоящего времени помещение не передано арендодателю по акту приема-передачи.
Вправе ли арендодатель требовать от арендатора внесения арендной платы за период после истечения срока договора? Имеет ли арендодатель право ограничить доступ арендатора в арендованное помещение после истечения срока действия договора аренды и выставить после окончания срока действия договора аренды арендную плату?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Оснований требовать внесения арендной платы за период после истечения срока аренды в рассматриваемой ситуации не имеется.

Обоснование позиции:
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу указанной нормы, а также ст.ст. 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Иными словами, договор аренды носит взаимный характер. Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Приведенная норма применима к отношениям, связанным с оплатой фактического пользования арендованным имуществом. Исходя из положений ст. 622 ГК РФ период пользования имуществом для целей исчисления арендной платы определяется исходя из периода владения им. Пользование спорным имуществом неразрывно связано с владением им: полезные свойства имущества извлекаются именно из факта временного владения (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.05.2019 N Ф07-4041/19). В рассматриваемой ситуации арендатор не владеет объектом аренды, лишен возможности пользования им, в связи с чем не может и исполнить установленную законом обязанность возвратить объект аренды по передаточному акту. При таких обстоятельствах арендодатель не вправе требовать от арендатора внесения платы на основании ст. 622 ГК РФ за весь период по истечении срока аренды. Аналогичный подход представлен и в судебной практике (смотрите, например, определение ВАС РФ от 16.04.2012 N ВАС-3467/12, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.05.2017 N Ф10-1795/17, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2019 г. N 09АП-14980/19, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2017 г. N 08АП-6156/17).

К сведению:
Нельзя не отметить, что безусловные основания для применения вышеописанного подхода в пределах срока аренды имеются лишь в том случае, когда арендатор лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам (п. 4 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015), или если договором предусмотрено, что правомерное (в связи с невнесением арендной платы) ограничение арендодателем доступа арендатора к арендованному имуществу не освобождает последнего от уплаты арендной платы (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2018 г. N 13АП-31811/17, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2016 г. N 13АП-30548/16).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Иванов Александр

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

18 июля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.