Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Имеет ли право орган местного управления продать земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения (вид разрешенного использования - сельскохозяйственное производство)? Если участок находится в муниципальной собственности, пустует и не используется, то можно ли этот участок использовать не для сельского хозяйства (например, построить там дом для проживания)?

Имеет ли право орган местного управления продать земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения (вид разрешенного использования - сельскохозяйственное производство)? Если участок находится в муниципальной собственности, пустует и не используется, то можно ли этот участок использовать не для сельского хозяйства (например, построить там дом для проживания)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Муниципалитет вправе распоряжаться земельными участками, находящимися муниципальной собственности, в том числе заключать договоры купли-продажи в отношении земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства. Размещение на землях сельскохозяйственного назначения объектов, не связанных с сельскохозяйственным производством, не допускается.

Обоснование вывода:
1) Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Статья 8 Закона N 101-ФЗ предусматривает возможность купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения.
Как мы поняли из вопроса, земельный участок находится в муниципальной собственности. Статьей 11 ЗК РФ предусмотрено, что управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляются органами местного самоуправления*(1).
В силу п. 3 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности, отнесены к вопросам местного значения городского, сельского поселения.
Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом. Они вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами (ч. 1-2 ст. 51 Закона N 131-ФЗ).
В соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются на основании в том числе и договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
Таким образом, орган местного самоуправления вправе распоряжаться земельными участками, находящимися муниципальной собственности, в том числе заключать договоры купли-продажи в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Продажа земельных участков, находящихся муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Отметим, что в силу п. 3. ст. 1 Закона N 101-ФЗ при продаже земель сельскохозяйственного назначения должны соблюдаться принципы сохранения целевого использование земельных участков и преимущественного права муниципального образования на покупку. Также необходимо учитывать ограничения, установленные законом в отношении покупателей земельного участка сельскохозяйственного назначения, в частности иностранных граждан, иностранных юридических лиц и т.д. (ст. 3 Закона N 101-ФЗ).
2) Согласно ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (ст. 42 ЗК РФ).
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540. Такой вид разрешенного использования земельного участка, как "сельскохозяйственное производство", предполагает использование земельного участка для ведение сельского хозяйства, включающего в себя растениеводство, овощеводство, животноводство и т.д., в том числе и для размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Соответственно, возведение жилого дома на земельном участке сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования "сельскохозяйственное использование" может быть расценено как использование земельного участка не по его целевому назначению и повлечь за собой привлечение к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ (смотрите, например, решение Свердловского областного суда от 24 мая 2016 г. по делу N 72-695/2016) либо принудительное изъятие земельного участка в соответствии со ст. 6 Закона N 101-ФЗ.
Таким образом, размещение на землях сельскохозяйственного назначения объектов, не связанных с сельскохозяйственным производством, не допускается (письмо Министерства экономического развития РФ от 30 июня 2015 г. N Д23и-3029, ответ прокуратуры Самарской области от 21 октября 2015 г.). Данный вывод подтверждается и судебной практикой, смотрите, например: апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 6 июля 2016 г. по делу N 33-9370/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 14 декабря 2016 г. по делу N 33-5917/2016.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

14 февраля 2019 г.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Согласно ч. 1 ст. 34 Закона N 131-ФЗ структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.