Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Автономное учреждение заключило долгосрочные договоры аренды нежилых помещений для размещения своих офисов. По договорам ежемесячно уплачивается арендная плата. В договорах отсутствует условие об обязанности арендатора возмещать арендодателю стоимость коммунальных услуг, равно как и отсутствует условие об обязанности арендодателя обеспечивать переданное в аренду помещение коммунальными услугами. Вправе ли при данных обстоятельствах арендодатель требовать с учреждения возмещения расходов по оплате коммунальных услуг? Обязано ли учреждение оплачивать стоимость коммунальных услуг?

Автономное учреждение заключило долгосрочные договоры аренды нежилых помещений для размещения своих офисов. По договорам ежемесячно уплачивается арендная плата. В договорах отсутствует условие об обязанности арендатора возмещать арендодателю стоимость коммунальных услуг, равно как и отсутствует условие об обязанности арендодателя обеспечивать переданное в аренду помещение коммунальными услугами.
Вправе ли при данных обстоятельствах арендодатель требовать с учреждения возмещения расходов по оплате коммунальных услуг? Обязано ли учреждение оплачивать стоимость коммунальных услуг?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Поскольку договором аренды не предусмотрено иное, арендатор обязан возмещать арендодателю затраты на оплату коммунальных услуг в части, относящейся к арендуемому помещению. Сумма таких затрат может быть истребована с арендатора как его неосновательное обогащение.

Обоснование вывода:
Как подчеркивается в судебной практике, в соответствии с нормами гражданского законодательства обязательственные правоотношения основываются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов и недопустимости неосновательного обогащения (смотрите, например, постановления АС Уральского округа от 08.10.2018 N Ф09-5936/18, АС Поволжского округа от 02.10.2018 N Ф06-37165/18).
По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и (или) пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 606, п. 1 ст. 611 ГК РФ).
В свою очередь, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
При этом ни общие положения ГК РФ об аренде, ни специальные нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ, посвященные аренде зданий и сооружений, не устанавливают, что определенная в договоре аренды плата за пользование арендованным имуществом (арендная плата) по умолчанию включает в себя все расходы, необходимые для содержания арендуемого имущества и пользования им.
Законодательством не определено значение использованного в п. 2 ст. 616 ГК РФ понятия "расходы на содержание имущества". Прямое указание на то, что в такие расходы включается и оплата коммунальных услуг (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение и т.д.), в законодательстве также отсутствует. Однако в судебной практике сложилось мнение о том, что обязанность арендатора нести расходы на содержание имущества, предусмотренная п. 2 ст. 616 ГК РФ, предполагает наличие у арендатора обязанности возмещать понесенные арендодателем затраты на оплату оказанных третьими лицами эксплуатационных, коммунальных и иных услуг, оказанных непосредственно в отношении объекта аренды (смотрите, например, постановление Двенадцатого ААС от 10.02.2017 N 12АП-12398/16).
Пользование находящимся в аренде помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, поэтому на арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам. При этом, поскольку расходы на оплату коммунальных услуг являются расходами на обеспечение собственной деятельности арендатора, они должны осуществляться за его собственный счет, если стороны договора аренды не предусмотрели в тексте договора, что эти расходы распределяются между сторонами каким-либо иным образом (смотрите также постановление Семнадцатого ААС от 22.08.2011 N 17АП-1645/11).
Как отмечают суды, в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения (постановление Восьмого ААС от 15.10.2018 N 08АП-8574/18). Статья 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, следовательно, эта норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов (постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12).
Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае арендатор не оплачивает коммунальные услуги в отношении помещений, переданных ему в аренду, на основании договоров с ресурсоснабжающими организациями, обязанность по оплате таких услуг исполняет арендодатель, при этом арендатор пользуется такими услугами в связи с владением и пользованием помещениями, арендодатель вправе потребовать от него возмещения расходов на оплату коммунальных услуг в части, приходящейся на арендуемые помещения. Отсутствие в договоре аренды условия об обязанности арендатора возмещать эти затраты правового значения не имеет, поскольку соответствующая обязанность вытекает из требований закона.
При отказе арендатора возместить сумму затрат на оплату коммунальных услуг арендодатель вправе истребовать их в судебном порядке как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ, постановления Девятнадцатого ААС от 12.11.2018 N 19АП-7224/18, Одиннадцатого ААС от 24.05.2018 N 11АП-5603/18, Восьмого ААС от 07.05.2015 N 08АП-1425/15).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

21 ноября 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.