Самовольно построенное сооружение занимает часть чужого земельного участка. Правомерно ли истребование из чужого незаконного владения части земельного участка, занятой самовольно возведенным сооружением? Часть земельного участка может быть истребована посредством предъявления виндикационного иска или негаторного иска?

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками (подп. 2 п. 1 ст. 60, п. 2 ст. 76 Земельного кодекса РФ).
Как следует из вопроса, в данной ситуации самовольно построенное сооружение частично располагается на чужом земельном участке.
Следуя логике приведенных выше норм, если в результате возведения указанной постройки собственник земельного участка фактически лишен возможности владеть им, он может истребовать земельный участок из чужого незаконного владения, то есть заявить виндикационный иск (смотрите также п. 32 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22)).
Однако при этом необходимо учитывать, что объектом виндикации во всех случаях может быть только индивидуально-определенная вещь (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 09.02.2010 N 13944/09).
Самостоятельным объектом недвижимого имущества, имеющим уникальные характеристики (ст. 11.1 ЗК РФ), земельный участок становится с момента постановки его на кадастровый учет (ст. 7, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; далее - Закон N 221-ФЗ).
Следовательно, истребовать из чужого незаконного владения земельный участок или его часть можно только в том случае, если соответствующий объект индивидуализирован в установленном порядке (то есть поставлен на кадастровый учет с определением границ и стоимости). На практике встречаются случаи предъявления исков об истребовании части земельного участка, занятой самовольной постройкой. В ряде случаев суды удовлетворяли такие требования, указывая на то, что в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ части земельных участков являются объектами земельных отношений (смотрите, например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.01.2008 N А10-1543/07-02-9884/2007, ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.05.2006 N А10-7555/04-02-2386,2387/06-C2). Однако важно учитывать, что на момент принятия упомянутых судебных актов действовал Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", не относивший к объектам кадастрового учета части земельные участков.
На сегодняшний день кадастровому учету подлежат и части земельных участков (п. 10 ч. 2 ст. 7, ч. 4. ст. 20, п. 1 ст. 37, ст. 38 Закона N 221-ФЗ). В связи с этим, на наш взгляд, в отсутствие кадастрового учета часть земельного участка не может рассматриваться как объект земельных отношений и, следовательно, как вещь, которая может быть истребована посредством предъявления виндикационного иска (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.12.2010 N 33-17189/2010, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2008 N 11АП-8662/2008, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2008 N 08АП-1578/2008, ФАС Поволжского округа от 04.06.2009 N А55-8354/2008).
На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При отсутствии обстоятельств, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Как разъяснено в п. 22 Постановления N 10/22, собственник земельного участка вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. Иными словами, специальной нормой закона предусмотрены основания и способ устранения нарушения прав собственника при возведении на его участке самовольной постройки. Как показывает правоприменительная практика, требования об устранении препятствий в пользовании имуществом посредством сноса самовольной постройки нередко предъявляются одновременно с истребованием соответствующего земельного участка из чужого незаконного владения (смотрите, к примеру, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.04.2010 по делу N А78-2980/2009, ФАС Дальневосточного округа от 17.04.2008 N Ф03-А16/08-1/1051).
Однако, если самовольно построенное сооружение занимает лишь часть чужого земельного участка, не лишая его собственника возможности фактически владеть им, требование собственника о сносе самовольной постройки, на наш взгляд, может сопровождаться не виндикационным, а негаторным иском (смотрите также постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2009 N 18АП-3389/2009, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2011 N 15АП-5852/11, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2008 N 15АП-5363/2008).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

24 октября 2011 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.