Гражданин покупает дом, в свидетельстве на право собственности указано "незавершенное строительство", объект находится в собственности у продавцов три года. Имеет ли покупатель право на имущественный вычет по НДФЛ при покупке такого объекта?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
При определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов, связанных с приобретением жилого дома, не оконченного строительством, а также расходов, связанных с работами или услугами по достройке дома и его отделке.
При этом общий размер данного имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 рублей.

Обоснование вывода:
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 рублей.
При этом в фактические расходы на приобретение жилого дома, не оконченного строительством, безусловно, могут включаться:
- расходы на приобретение жилого дома;
- расходы, связанные с работами или услугами по достройке дома и отделке (смотрите письмо Минфина России от 25.05.2010 N 03-04-05/9-289);
- расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации (смотрите письмо Минфина России от 04.05.2010 N 03-04-05/9-248).
А вот возможность учета расходов на приобретение строительных и отделочных материалов, также указанных в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, при предоставлении имущественного налогового вычета по приобретению жилого дома, не оконченного строительством, напротив, спорна.
Так, в одних разъяснениях специалисты уполномоченных органов считают, что данные расходы могут быть учтены (смотрите, например, письма Минфина России от 13.04.2007 N 03-04-05-01/113, УФНС России по г. Москве от 06.10.2010 N 20-14/4/104359), а в других высказывают противоположное мнение (смотрите письмо Минфина России от 22.10.2010 N 03-04-05/9-638).
Поэтому в случае наличия таких расходов и отказа налоговых органов в приеме их к вычету, налогоплательщику целесообразно будет обратиться за разъяснениями непосредственно в Минфин России (пп. 2 п. 1 ст. 21 НК РФ).
Обратите внимание, имущественный налоговый вычет в рассматриваемой ситуации, предоставляется налогоплательщику при соблюдении следующих условий:
- право на имущественный налоговый вычет подтверждено документами, подтверждающими право собственности на жилой дом (смотрите также письмо Минфина России от 14.09.2010 N 03-04-08/10-199);
- к письменному заявлению налогоплательщика приложены платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы) (смотрите также письмо Минфина России от 13.04.2007 N 03-04-05-01/113);
- расходы на достройку и отделку приобретенного дома принимаются к вычету в случае, если в договоре указано приобретение незавершенного строительством жилого дома без отделки (смотрите также письмо Минфина России от 04.05.2010 N 03-04-05/9-248);
- оплата вышеуказанных расходов производилась налогоплательщиком не за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов;
- сделка купли-продажи жилого дома совершается между физическими лицами, не являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 НК РФ (смотрите также письмо Минфина России от 07.05.2010 N 03-04-05/7-256);
- имущественный налоговый вычет, предусмотренный п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщику ранее не предоставлялся*(1).
При выполнении всех вышеперечисленных условий Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета в рассматриваемой ситуации.
Напомним, что данный налоговый вычет может быть предоставлен Вам:
- по окончании налогового периода при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы (п. 2 ст. 220 НК РФ);
- до окончания налогового периода при обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения налоговым органом Вашего права на имущественный налоговый вычет (п. 3 ст. 220 НК РФ).

К сведению:
Сверх фактически произведенных расходов, связанных с приобретением жилого дома, не оконченного строительством, а также расходов, связанных с работами или услугами по достройке дома и его отделке, Вам может быть предоставлен имущественный налоговый вычет в сумме расходов (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) в случае наличия таковых:
- на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома;
- на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома.
Указанный вычет предоставляется налогоплательщику сверх предельного размера имущественного налогового вычета по рассматриваемому основанию - 2 000 000 рублей.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
государственный советник РФ 3 класса Семенюк Александр

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

13 сентября 2011 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

------------------------------------------------------------------------
*(1) Так, например, в случае предоставления налогоплательщику имущественного вычета по приобретению жилого дома, до завершения его достройки и отделки, предоставление имущественного налогового вычета по расходам на достройку и отделку дома в последующем произведено не будет (смотрите письма Минфина России от 12.10.2010 N 03-04-05/7-616, от 12.02.2010 N 03-04-05/9-53, Вопрос: Возможно ли получить имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение недостроенного дома, а также по расходам на его достройку, отделку? (журнал "Курские ведомости", N 4, апрель 2011 г.)).