Зарегистрированы договор купли-продажи жилого помещения с отсрочкой платежа и переход права собственности. Ипотека в пользу продавца по соглашению сторон не регистрировалась. Оплата по договору не осуществлялась, и возникла необходимость в регистрации дополнительного соглашения к договору. Регистрационная служба отказывает в регистрации, ссылаясь на исполнение договора. Правомерны ли ее действия?

В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Арбитражная практика исходит из того, что внесение изменений в договор, обязательства по которому прекращены в связи с исполнением, не допускается (смотрите, например, п. 8 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21, постановление ФАС Дальневосточного округа от 30 ноября 2009 г. N Ф03-6461/2009, определения ВАС РФ от 26 марта 2010 г. N ВАС-3155/10, от 11 января 2010 г. N ВАС-17346/09).
С учетом изложенного государственная регистрация изменений договора купли-продажи жилого помещения после прекращения возникших из этого договора обязательств представляется невозможной.
В рассматриваемом случае произведена государственная регистрация перехода права собственности к покупателю, однако оплата по договору не осуществлялась. Договор купли-продажи является двусторонне-обязывающей сделкой, поэтому в состав возникающего из него обязательства входит как обязанность продавца передать право собственности на вещь, так и обязанность покупателя по оплате (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Если законом или договором не предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон, договор признается действующим до момента окончания исполнения сторонами обязательства (п. 1 ст. 408, п. 3 ст. 425 ГК РФ).
Таким образом, договор купли-продажи, оплата по которому не произведена, является действующим, если самим договором не предусмотрено иное. Следовательно, возможно и изменение такого договора в неисполненной части в порядке, предусмотренном законодательством (ст. 450-453 ГК РФ). Полагаем, что отказ в государственной регистрации таких изменений по указанному в вопросе основанию является неправильным.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Акимочкин Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем

22 июня 2011 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.