Может ли физическое лицо, который заключил договор аренды земельного участка с целевым назначением "рынок", осуществлять деятельность по организации рынка в качестве индивидуального предпринимателя, или для такого рода деятельности необходимо зарегистрировать ООО? Возможно ли открыть ООО и осуществлять деятельность по организации рынка, учитывая, что физическое лицо, с которым заключен договор аренды данного земельного участка, осуществляет деятельность как ООО и в договор не нужно вносить никакие изменения? Можно ли было передавать данную землю в аренду физическому лицу?

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" отношения, связанные с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров на розничных рынках, регулируются Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон N 271-ФЗ).

Под розничным рынком понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на основе свободно определяемых непосредственно при заключении договоров розничной купли-продажи и договоров бытового подряда цен и имеющий в своем составе торговые места (п. 2 ст. 3 Закона N 271-ФЗ).

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 271-ФЗ рынок может быть организован юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством Российской Федерации порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка, на основании разрешения, выданного в установленном Правительством Российской Федерации порядке органом местного самоуправления, определенным законом субъекта Российской Федерации.

Юридическое лицо, получившее указанное разрешение, признается управляющей рынком компанией, которая осуществляет содержание соответствующего рынка (п. 7 ст. 3, ч. 4 ст. 8, ст. 13 Закона N 271-ФЗ).

Приведенные нормы свидетельствуют о том, что лицом, которое осуществляет деятельность по организации рынка, может быть только юридическое лицо, получившее соответствующее разрешение. Индивидуальный предприниматель такую деятельность осуществлять не может.

Относительно возможности учреждения гражданином, которому был сдан в аренду земельный участок, общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) для осуществления деятельности по организации рынка отметим, что ООО, как и любое другое юридическое лицо, признается самостоятельным субъектом гражданского права, отличным от личности своих учредителей, от своего имени приобретающим и осуществляющим гражданские права и обязанности, несущим ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему обособленным имуществом, выступающим в качестве истца и ответчика в суде (абзац второй п. 1 ст. 2, ст. 48 ГК РФ, ст. 2 и ст. 3 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

В связи с изложенным ООО не может рассматриваться лишь как форма ведения гражданином предпринимательской деятельности, и использование этим ООО земельного участка, предоставленного гражданину по договору аренды, требует либо замены гражданина в этом договоре на указанное ООО (перенаем), либо заключения гражданином с названным ООО договора субаренды (поднаем) (ст. 392.3, п. 2 ст. 615 ГК РФ).

При этом следует учитывать, что, в отличие от общего правила, установленного ст. 615 ГК РФ, перенаем или передача в субаренду земельного участка возможны без согласия арендодателя при условии его уведомления об этом, за исключением случаев, когда земельные участки предоставлены в аренду резидентам особых экономических зон без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (п. 5 и п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ, далее ЗК РФ). Если же участок находится в государственной или муниципальной собственности, перенаем или субаренда без согласия арендодателя допускаются лишь в том случае, если договор аренды заключен на срок свыше пяти лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Что же касается вопроса о правомерности передачи в аренду гражданину земельного участка, целевым назначением которого является организация розничного рынка, то здесь необходимо иметь в виду, что законодательство напрямую не устанавливает ограничений круга арендаторов для такого рода участков. Однако правоприменительная практика отмечает, что при заключении договора аренды (субаренды) земельного участка, который предназначен для размещения розничного рынка, следует учитывать специфику субъектного состава участников соответствующей деятельности, и признает недействительными договоры аренды (субаренды) таких участков, заключенные с гражданами, в том числе имеющими статус ИП (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.10.2017 N Ф10-4085/17, постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2010 по делу N А12-2318/2010). 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей 

Ответ прошел контроль качества 

5 июня 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.