В 2006 году был заключен договор аренды земельного участка (по средствам публикации объявления), арендатор перезаключал договор в течение долгого времени. На данный момент с этим арендатором договор действующий (до 2040 года), сам арендатор - глава КФХ. На днях поступило заявление от этого арендатора на заключение договора аренды по этому же земельному участку (желает продлить срок). Возможно ли заключение нового договора в этом случае?

По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Вместе с тем согласно подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Данная норма продублирована положениями ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в соответствии с которыми гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в ст. 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 17 июля 2019 г.) добросовестный арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными в подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка не требуется.
ВС РФ указал, что предусмотренный подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка. Такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства. Заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган до дня истечения срока действия ранее заключенного договора. При этом возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.
Согласно подп. 11 п. 8, п. 12 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта.
При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
В связи с изложенным при соблюдении предусмотренных подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ условий договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (для сельскохозяйственного производства) может быть перезаключен на срок от трех до сорока девяти лет, при этом срок этого договора устанавливается по выбору арендатора.
В этой связи рекомендуем для ознакомления: п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 27 ноября 2019 г.); определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16 апреля 2019 г. N 302-ЭС18-22715 по делу N А19-17524/2017; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 апреля 2017 г. N Ф08-892/17 по делу N А53-24539/2016: "...С учетом названных изменений земельного законодательства, а также подачи обществом заявления от 23.06.2016 до истечения предусмотренного ранее заключенными договорами аренды срока их действия (до 19.07.2016) препятствием для заключения с обществом договоров аренды земельных участков на новый срок могло быть только наличие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании обществом таких земельных участков..."; постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 августа 2022 г. N Ф04-3580/22 по делу N А03-11864/2021; постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2018 г. N 10АП-20895/18; апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 25 июня 2014 г. по делу N 33-3779/2014; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 июня 2020 г. N Ф08-3272/20 по делу N А63-17609/2019; постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2017 г. N 18АП-10267/17; постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2017 г. N 19АП-875/17.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
- постановление Правительства РФ от 18 сентября 2020 г. N 1482 "О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации".

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

18 августа 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.