На земельном участке земель населенных пунктов расположен павильон-остановка (объект является одним целым), собственность которого принадлежит администрации. Администрация данный павильон (цветочный магазин) сдает в аренду гражданину, который хочет разделить данный земельный участок и павильон-остановку, признать право собственности на павильон, а земельный участок дальше продолжать арендовать. Как это документально оформляется? Возможно ли это вообще сделать? Если возможно, как потом оформить остановку, если это по сути всего лишь навес? Является ли остановка объектом недвижимости?

1. В соответствии с п. 1, 2 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.
Отметим, что какого-либо исчерпывающего перечня видов недвижимости или перечня формализованных критериев отнесения тех или иных объектов к недвижимости законодательство не устанавливает. В связи с этим решение вопроса о возможности отнесения к недвижимости того или иного объекта во многом зависит от характеристик конкретного объекта, функционального назначения объекта и обстоятельств его создания.
Суды исходят из того, что, помимо тесной связи с землей, объект недвижимого имущества должен соответствовать и таким критериям, как:
- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;
- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;
- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
В связи с изложенным неразрывная связь с землей (капитальность строения) является основным критерием принадлежности строения (сооружения) к объектам недвижимости.
Отметим, что ГрК РФ содержит понятия объект капитального строительства и некапитальные строения, сооружения.
Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
В настоящее время возникла дискуссия на предмет тождественности понятий "объект капитального строительства" и "объект недвижимости". Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2013 г. N 1160/13 по делу N А76-1598/2012 было решено, что "термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание". В то же время в иной позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 3 декабря 2008 г. N 9-Г08-19, отмечалось, что "вывод суда о том, что понятие "объекты недвижимости" не тождественно понятию "объекты капитального строительства", содержащемуся в ч. 3 ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, - результат неправильного несистемного толкования норм" (Вайпан В.А. Реализация принципа социальной справедливости в правовом регулировании предпринимательской деятельности (монография). - М.: Юстицинформ, 2020. - 696 с.).
Вместе с тем, так или иначе, все суды сходятся во мнении, что капитальность является одним из основных признаков объекта недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99 по делу N А72-2212/98-Кд136/1).
Т.е. строение, не имеющее прочной связи с землей (конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению), по нашему мнению, объектом недвижимости быть не может.
Согласно п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
В этой связи киоски и навесы рассматриваются ГрК РФ как некапитальные сооружения, которые в силу изложенных выше норм, объектами недвижимости быть не могут.
Однако, однозначно считать что указанный в вопросе объект не является объектом недвижимости, только исходя из формальный критериев определения его как киоска и (или) навеса, на наш взгляд, также нельзя.
По мнению Департамента недвижимости (Письма Минэкономразвития России от 27.03.2017 г. N Д23и-1631, от 26.04.2013 г. N ОГ-Д23-2531, от 8 апреля 2013 г. N ОГ-Д23-1905), установление характеристик объекта, позволяющих отнести объект к объекту недвижимости, осуществляет кадастровый инженер при проведении кадастровых работ, исходя из имеющихся документов (в том числе разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), фактической связи с землей и руководствуясь положениями действующего законодательства.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 29.1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Законом N 218-ФЗ.
В ходе телефонного разговора клиентом было указано, что объект стоит на государственном кадастровом учете как здание.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляется только в отношении объектов недвижимого имущества.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (п. 7 ст. 1 ФЗ N 218).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (п. 3, 4 ст. 1 ФЗ N 218).
Т.о., указанный в вопросе объект формально является объектом недвижимости.
Вместе с тем данное обстоятельство также не является однозначным показателем объекта недвижимости.
В соответствии с нижеприведенной судебной практикой факт регистрации объекта как недвижимого имущества в реестре прав, в отрыве от его физических характеристик, не означает, что объект является недвижимой вещью.
Данная правовая позиция также содержится в следующих судебных решениях: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 марта 2020 г. N Ф06-59023/20 по делу N А65-3100/2018; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 февраля 2020 г. N Ф08-132/20 по делу N А32-2501/2019; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 декабря 2019 г. N Ф05-20788/19 по делу N А40-40843/2018; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21 октября 2019 г. N Ф09-1030/17 по делу N А76-10728/2015; Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 августа 2019 г. N Ф02-3667/19 по делу N А19-19206/2018; Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 18 февраля 2020 г. по делу N 33-1391/2020; Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 марта 2019 г. по делу N 33-5076/2019; Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 4 марта 2019 г. по делу N 33-4404/2019; Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 23 января 2019 г. по делу N 33-444/2019.
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 марта 2020 г. N Ф06-59023/20 по делу N А65-3100/2018: При таких обстоятельствах доводы заявителя кассационной жалобы о том, что спорный павильон, на который зарегистрировано право собственности, является объектом недвижимости, следует признать необоснованными, а сам юридический факт как имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не является препятствием для предъявления заинтересованным лицом иска о признании права отсутствующим. Таким образом, исходя из изложенного, принимая во внимание технические характеристики спорного объекта, суды пришли к обоснованному выводу о том, что данное строение не обладает признаками объекта недвижимого имущества, предусмотренными статьей 130 ГК РФ. При таких обстоятельствах доводы заявителя кассационной жалобы о том, что спорный павильон, на который зарегистрировано право собственности, является объектом недвижимости, следует признать необоснованными, а сам юридический факт как имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не является препятствием для предъявления заинтересованным лицом иска о признании права отсутствующим. Таким образом, исходя из изложенного, принимая во внимание технические характеристики спорного объекта, суды пришли к обоснованному выводу о том, что данное строение не обладает признаками объекта недвижимого имущества, предусмотренными статьей 130 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
При решении вопроса о наличии оснований для квалификации конкретных объектов в качестве недвижимых вещей принимается во внимание не только факт соблюдения установленного для недвижимости порядка создания объекта (включая получение необходимой разрешительной документации), но и такие обстоятельства, как назначение земельного участка, на котором расположен объект, временный или постоянный характер созданного объекта, наличие и вид фундамента и иные технические особенности. Так, само по себе наличие у сооружения фундамента (части фундамента) или формальное соответствие постройки предусмотренным градостроительным законодательством признакам объекта капитального строительства не означает, что постройка относится к категории недвижимых вещей (постановления Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13, АС Поволжского округа от 31 мая 2016 г. N Ф06-8957/16, АС Московского округа от 30.05.2016 N Ф05-5704/16 и от 26.05.2016 N Ф05-6376/16) (Энциклопедия решений. Отнесение объекта к недвижимости).
В связи с изложенным, при наличии спора однозначный ответ, является ли то или иное здание (сооружение) объектом недвижимости, может дать только суд, с учетом всех обстоятельств дела, а также исходя из технических характеристик самого объекта. Вместе с тем, как было указано выше, формально (в настоящее время), данный объект является объектом недвижимости.
2. В соответствии с п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.
К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:
1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;
2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.
Основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является (п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ):
1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи;
2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек;
3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам;
4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.
Согласно п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В связи с изложенным, при отсутствии указанных выше оснований для отказа в утверждении схемы раздел арендуемого земельного участка возможен.
3. В соответствии с общими правилами п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
В силу п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2020 г. N 15АП-6244/20 по делу N А53-27148/2018).
Вместе с тем, как следует из пояснений клиента, договор аренды павильона содержит указание на невозможность приобретения его в собственность.
В этой связи прекращение договора аренды на торговый павильон прекратит действие и договора аренды земельного участка.
В последующем приобретение земельного участка в собственность или в аренду [без проведения торгов] при отсутствии права собственности на здание недопустимо.
Также отметим, что в силу п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Перечень объектов территорий общего пользования не является исчерпывающим (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 марта 2018 г. N 310-КГ17-15291, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 апреля 2011 г. N 15248/10, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 июня 2017 г. N Ф06-20807/17 по делу N А12-47806/2016, Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 23 ноября 2017 г. по делу N 33-18820/2017 и др.).
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 июня 2016 г. N Ф08-2572/16 по делу N А53-17442/2015: Основными признаками земельных участков общего пользования, перечень которых не ограничен законом, следует считать общедоступность и принадлежность публичному образованию.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 февраля 2018 г. N Ф08-446/18 по делу N А32-28697/2016: Земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 января 2018 г. N Ф10-5793/17 по делу N А09-3014/2017: Земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.
В этой связи даже при наличии права собственности гражданина на указанное в вопросе строение предоставление такого земельного участка [остановка] в собственность представляется нам недопустимым.
Также считаем необходимым ознакомиться и с нижеприведенной судебной практикой.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 июля 2017 г. N Ф08-4402/17 по делу N А32-26077/2016: Расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25 апреля 2017 г. по делу N 33-9768/2017: Расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 04 мая 2017 г. по делу N 33-1074/2017: Расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке.
В связи с изложенным предоставление в аренду земельного участка, непосредственно используемого гражданами в качестве остановки, полагаем, недопустимо.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

24 августа 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.