Предполагается приобрести в собственность коммерческую недвижимость (торговое помещение). На данный момент текущая ее перепродажа в планы покупателя не входит. Она может быть использована в целях обустройства магазина по продаже цветов (или как менее предпочтительный вариант - предоставляться в аренду). Каковы возможные расходы, связанные с приобретением и владением таким имуществом в 2017 году, если покупателем будет ООО (применяет общую систему налогообложения) или ИП (применяющий упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов")?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Организация при приобретении амортизируемого имущества признает расходы на его покупку в виде амортизационных отчислений (постепенно перенося его стоимость в течение срока полезного использования). ИП на УСН включает эти расходы в течение одного налогового периода равными долями.
Организация включает стоимость объекта в налоговую базу по налогу на имущество организаций, ИП будет уплачивать налог на имущество физических лиц в отношении такого объекта только в том случае, если оно подлежит налогообложению по кадастровой стоимости.

Обоснование позиции:

ООО

а) налог на прибыль организаций

В целях формирования налогооблагаемой прибыли налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ), под которыми понимаются обоснованные (экономически оправданные) и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ).
Непосредственно расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества не учитываются в целях налогообложения прибыли организаций (п. 5 ст. 270 НК РФ). Но они признаются при исчислении налоговой базы в виде сумм начисленной амортизации в установленном НК РФ порядке (п. 2 ст. 253 НК РФ, ст.ст. 256-259.3 НК РФ, п. 3 ст. 272, п.п. 1 и 2 ст. 318, ст. 322 НК РФ).

б) НДС

Суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении имущества, если иное не установлено главой 21 НК РФ, не включаются в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль организаций (п. 1 ст. 170 НК РФ). Предъявленные суммы НДС подлежат вычету при условии, что имущество предназначено для операций, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ). Вычеты сумм НДС, предъявленных продавцами налогоплательщику в этом случае, производятся в полном объеме после принятия на учет приобретенного имущества (п. 1 ст. 172 НК РФ) на основании счета-фактуры поставщика. В ином случае предъявленный налог включается в стоимость приобретенного имущества (п. 2 ст. 170 НК РФ).

в) налог на имущество организаций

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст.ст. 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.
Налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено ст. 375 НК РФ (п. 1 ст. 375 НК РФ).
В отношении отдельных объектов недвижимого имущества с 2014 года налоговая база определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со ст. 378.2 НК РФ (п. 2 ст. 375 НК РФ). Законом субъекта РФ могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в пп.пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ (п. 2 ст. 378.2 НК РФ).
Перечень видов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база (с учетом особенностей, предусмотренных ст. 378.2 НК РФ) определяется как кадастровая стоимость, приведен в п. 1 ст. 378.2 НК РФ.
Так, в частности, к имуществу, по которому налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, относятся, в том числе:
административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (пп.пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).
Обязанность уплачивать Налог исходя из кадастровой стоимости в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, расположенных на территории г. Москвы, предусмотрена ст. 1.1 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций" (далее - Закон N 64), принятой во исполнение п. 2 ст. 378.2 НК РФ.
В силу п. 7 ст. 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного календарного года должен определить на этот год перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее - Перечень), направить этот Перечень в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества и разместить его на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (письма Минфина России от 25.12.2015 N 03-05-05-01/76359, от 01.09.2014 N 03-05-04-01/43535 и др.).
Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на территории г. Москвы определен постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП.
И если нежилое помещение, принадлежащее организации, включено в Перечень N 700-ПП и находится в торговом центре или предназначено (фактически используется) для размещения торговых объектов, налоговой базой по нему будет являться его кадастровая стоимость.
Налоговая ставка по налогу на имущество организаций составляет 2,2%, а в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость, - 1,4%*(1) (в 2017 году) (п.п. 1, 1.1 ст. 380 НК РФ, ст. 2 Закона N 64).
Перечень организаций и видов имущества, освобожденных от налогообложения налогом на имущество организаций, определен в ст. 381 НК РФ. Ею не освобождаются от налогообложения организации, занятые розничной торговлей, в отношении поименованного в вопросе недвижимого имущества, используемого в основной деятельности.
В то же время помимо установленных указанной нормой НК РФ льгот законами субъектов РФ при установлении налога на своей территории могут также предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (п. 3 ст. 56 и п. 2 ст. 372 НК РФ). Следовательно, законодательные (представительные) органы субъектов РФ вправе устанавливать на соответствующей территории дополнительные налоговые льготы по налогу отдельным категориям налогоплательщиков, включая возможность не уплачивать налог либо уплачивать его в меньшем размере, отличные от установленных ст. 381 НК РФ льгот (письма Минфина России от 02.02.2012 N 03-03-05/6, от 31.01.2012 N 03-05-06-01/03, от 14.05.2010 N 03-05-04-01/29 и др., постановления ФАС Поволжского округа от 01.03.2007 N А65-18687/2006, от 07.07.2006 N А65-16627/05-СА2-22).
В ст. 4 Закона N 64 не указаны основания для освобождения от уплаты налога на имущество организаций, занятых в сфере розничной торговли цветами. В то же время ст. 4.1 Закона N 64 устанавливает налоговые льготы в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в зависимости от сферы деятельности налогоплательщика и экономических показателей его деятельности.

ИП

Упрощенная система налогообложения (далее - УСН) ИП применяется наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством РФ о налогах и сборах (п. 1 ст. 346.11 НК РФ).

а) НДФЛ

Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ ИП, применяющие УСН, освобождаются от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ). В рассматриваемом случае (поскольку не идет речь о ситуации-исключении) налогообложение операций, обусловленных приобретением и владением коммерческой недвижимости, будет осуществляться не по установленным главой 23 НК РФ правилам.

б) УСН

В случае, если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее - Налог), являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п.п. 1, 2 ст. 346.18 НК РФ).
Перечень расходов, которые могут быть учтены при формировании налоговой базы по Налогу, приведен в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Указанный перечень расходов носит закрытый характер (письма Минфина России от 17.11.2014 N 03-11-06/2/57962, от 24.10.2014 N 03-11-06/2/53908, от 23.06.2014 N 03-03-06/1/29799, от 06.12.2013 N 03-11-11/53315, определения ВАС РФ от 16.08.2013 N ВАС-7523/13, от 27.01.2012 N ВАС-15173/11). При этом расходы, учитываемые для целей налогообложения, должны удовлетворять требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ), т.е. соответствовать требованиям обоснованности (экономической оправданности) и быть документально подтверждены.
На основании пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения по Налогу налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п.п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ).
Так, в силу п. 4 ст. 346.16 НК РФ в целях налогообложения при применении УСН в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ.
Из п. 1 ст. 256 НК РФ следует, что амортизируемым имуществом признается, в частности, имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей.
Расходы на приобретение основных средств, осуществленные в периоде применения УСН, принимаются с момента ввода этих ОС в эксплуатацию, при этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями (п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Отчетными периодами признаются I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года (п. 2 ст. 346.19 НК РФ).
При приобретении основных средств в период применения УСН суммы НДС, предъявленные поставщиками, являются невозмещаемыми налогами и включаются в первоначальную стоимость приобретенных ОС, а затем списываются в расходы в составе стоимости ОС в порядке, определенном п. 3 ст. 346.16 НК РФ (пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ) (письма Минфина России от 04.10.2005 N 03-11-04/2/94, от 04.11.2004 N 03-03-02-04/1/44, УФНС РФ по г. Москве от 10.01.2007 N 19-11/00706, УМНС по г. Москве от 10.09.2004 N 21-09/58952).

в) налог на имущество физических лиц

Применение УСН предусматривает освобождение ИП от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым п. 10 ст. 378.2 НК РФ).
Физические лица - индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности нежилые помещения, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц (п. 2 ст. 11 НК РФ).
Таким образом, ИП, применяющий УСН, не освобождается от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении объектов недвижимости, используемых им в предпринимательской деятельности, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости и включенных уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ в соответствующий перечень (письма Минфина России от 15.05.2015 N 03-05-06-01/27949, от 20.03.2015 N 03-11-11/15442, от 09.12.2014 N 03-05-06-01/63212).
Законом г. Москвы от 19.11.2014 N 51 "О налоге на имущество физических лиц" (далее - Закон N 51) на территории города Москвы устанавливаются ставки налога на имущество физических лиц в отношении налоговой базы, определяемой исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, и налоговые льготы.
В частности, в силу ст. 1 Закона N 51 в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, применяется налоговая ставка 1,4% кадастровой стоимости объекта налогообложения - в 2017 году (в отношении объектов налогообложения, не относящихся в иным поименованным в ст. 1, - 0,5%).
На федеральном уровне льготы в этом случае не предоставляются в силу прямой нормы п. 2 ст. 407 НК РФ. Возможно, примененные в этом случае льготы перечислены в ст. 1.1 Закона N 51.
Сумма налога исчисляется налоговыми органами по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту налогообложения как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (п. 1 ст. 408 НК РФ).
На сайте https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/ можно исчислить налог на имущество физических лиц в отношении каждого объекта недвижимого имущества, принадлежащего физическому лицу на праве собственности.
Резюмируя вышесказанное:
- организация при приобретении амортизируемого имущество признает расходы на его покупку в виде амортизационных отчислений (постепенно перенося его стоимость в течение срока полезного использования). ИП на УСН включает эти расходы в течение одного налогового периода равными долями;
- организация включает стоимость объекта в налоговую базу по налогу на имущество организаций, ИП будет уплачивать налог на имущество физических лиц в отношении такого объекта только в том случае, если оно подлежит налогообложению по кадастровой стоимости.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
- Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у покупателя;
- Энциклопедия решений. Учет приобретения основных средств за плату;
- Энциклопедия решений. Принятие товаров (работ, услуг) к учету для вычета НДС;
- Энциклопедия решений. Налогообложение недвижимого имущества организаций, налоговая база по которому рассчитывается из кадастровой стоимости;
- Энциклопедия решений. Налоговая база по налогу на имущество организаций;
- Энциклопедия решений. Расходы в виде стоимости основных средств, приобретенных в периоде применения УСН;
- Энциклопедия решений. Учет приобретения основных средств при УСН;
- Энциклопедия решений. Освобождение от налога на имущество физлиц ИП, применяющих спецрежимы и использующих имущество для предпринимательской деятельности.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга

Ответ прошел контроль качества

22 декабря 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

------------------------------------------------------------------------
*(1) Установленная налоговая ставка применяется с коэффициентом 0,1 в отношении нежилых помещений в случае, если они одновременно удовлетворяют следующим критериям:
1) расположены в зданиях (строениях, сооружениях), налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость;
2) используются для размещения объектов розничной торговли;
3) расположены на цокольном, первом и (или) втором этажах зданий (строений, сооружений), непосредственно примыкающих к пешеходным зонам общегородского значения или к улицам с интенсивным пешеходным движением.
Перечень пешеходных зон общегородского значения, улиц с интенсивным пешеходным движением и зданий (строений, сооружений), непосредственно к ним примыкающих, утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.03.2016 N 78-ПП.