Федеральное бюджетное учреждение высшего образования после оформления в собственность РФ помещения, которое является частью большого здания, заключило договор аренды земельного участка с множественностью лиц, на котором расположено это здание. Договором установлена годовая сумма арендной платы. Договор подлежит регистрации в управлении Росреестра. Срок аренды в договоре не указан. План ФХД утвержден только на 2022 год, так как учреждение планирует прекратить свою деятельность. Каким образом определяется тип аренды: операционная или неоперационная? Какой датой и в какой сумме данный объект отражается в бухгалтерском учете учреждения? Должен ли он до регистрации в Росреестре быть отражен на забалансовом учете с даты подписания договора?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В соответствии с нормами действующего законодательства объекты учета, возникающие по договору аренды земель, всегда классифицируются как объекты операционной аренды. В конкретной ситуации признание объекта учета операционной аренды должно осуществляться на дату подписания договора аренды. С учетом цикла бюджетного планирования в учреждении и его обозримого будущего объект учета можно отразить в размере годовой суммы арендной платы. В отражении объекта на забалансовом счете 01 до регистрации договора аренды в Росреестре необходимости нет, так как после подписания сторонами договора земельный участок должен быть учтен на счете 111 49 "Права пользования непроизведенными активами".

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 9 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ, п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и необходимый бюджетному учреждению для выполнения своих уставных задач, должен предоставляться ему на праве постоянного (бессрочного) пользования. При этом в ст. 39.20 ЗК РФ установлены особенности предоставления в пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения. В п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ указано, что если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Учреждения, заключающие договоры аренды, при ведении бухгалтерского учета должны применять Стандарт "Аренда". По договорам аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора положения Стандарта "Аренда" исключений не предусматривают (письмо Минфина России от 19.12.2019 N 02-07-10/99769). Исключение составляют полученные во временное владение и пользование или во временное пользование по договорам аренды или безвозмездного пользования земельные участки для целей строительства (подп. "ж" п. 4 Стандарта "Аренда", письмо Минфина России от 10.06.2020 N 02-07-05/50245). Такие земельные участки отражаются на забалансовом счете 01 "Имущество, полученное в пользование" (п. 333 Инструкции N 157н).
Согласно п. 16 Стандарта "Аренда" объекты учета, возникающие по договору аренды земель, всегда классифицируются как объекты операционной аренды.
Право пользования земельным участком учитывается на балансе арендатора в качестве самостоятельного объекта нефинансовых активов на счете 111 49 "Права пользования непроизведенными активами" (п. 151.1 Инструкции N 157н, приложение N 1 к приказу Минфина РФ N 174н). При этом первоначальное признание объекта учета операционной аренды производится на дату классификации объектов учета аренды в сумме арендных платежей за весь срок пользования имуществом, предусмотренный договором. Одновременно в указанной сумме в учете учреждения отражается признание кредиторской задолженности перед арендодателем (п. 20 Стандарта "Аренда").
В свою очередь, классификация объектов учета аренды и их оценка осуществляются на более раннюю дату из следующих дат (п. 11 Стандарта "Аренда", раздел II Методических рекомендаций, доведенных письмом Минфина России от 13.12.2017 N 02-07-07/83464):
- дата подписания договора аренды (имущественного найма) либо договора безвозмездного пользования;
- дата принятия субъектом учета обязательств в отношении основных условий пользования и содержания имущества, предусмотренных договором (в случае принятия условий пользования переданного в безвозмездное пользование имущества без заключения простой письменной формы договора).
Как правило, в случае классификации договора аренды с неопределенным сроком в качестве операционной аренды, а также учитывая цикл бюджетного планирования и обозримое будущее срок действия договора в целях применения Стандарта "Аренда" может быть установлен равным трем годам (смотрите, к примеру, письма Минфина России от 09.08.2018 N 02-07-07/56267, от 08.05.2018 N 02-07-10/31144, от 07.03.2018 N 02-07-10/14794). Однако в рассматриваемом случае План ФХД утверждается только на 2022 год, так как субъект учета не планирует продолжать свою деятельность, выполнять свои полномочия (функции) и обязательства после 2022 года и у его учредителя присутствуют намерения и (или) необходимость ликвидировать субъект учета или прекратить его деятельность.
В такой ситуации целесообразно руководствоваться реальным циклом бюджетного планирования и действительным сроком, сопоставимым с обозримым будущим, то есть одним годом.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации признание объекта учета операционной аренды должно осуществляться на дату подписания договора аренды. С учетом цикла бюджетного планирования в учреждении и его обозримого будущего объект учета можно отразить в размере годовой суммы арендной платы. Учитывать земельный участок на забалансовом счете 01 до регистрации договора аренды в Росреестре не надо, так как после подписания сторонами договора объект учета должен быть отражен на счете 111 49 "Права пользования непроизведенными активами".

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Емельянова Ольга

Ответ прошел контроль качества

23 декабря 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.