Индивидуальный предприниматель (арендатор по договору аренды земельного участка) имеет задолженность, но в сентябре 2020 года он прекратил свою деятельность как ИП. Расторгнуть договор аренды нельзя, так как он не убирает нестационарный торговый объект с земельного участка. Как арендодателю поступить в данной ситуации?

В соответствии со ст. 606, п. 1 ст. 607, п. 1 ст. 617 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Положениями ст. 619 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. К числу таких оснований положения п. 2 ст. 450 ГК РФ относят существенные нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в п. 1 ст. 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ:
1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:
- использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
- порче земель;
- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом;
- создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ.
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Кроме того, согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Невнесение арендатором земельного участка арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка (смотрите например постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.11.2015 N Ф08-7856/15, постановление АС Поволжского округа от 25.07.2016 N Ф06-9817/16, постановление Девятнадцатого ААС от 13.07.2016 N 19АП-3316/16, постановление Двадцатого ААС от 04.04.2016 N 20АП-340/16; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 марта 2018 г. N Ф08-1212/18 по делу N А32-10011/2016).
Отметим, что в силу п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Как следует из п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.
При этом, по смыслу п. 4 ст. 23 ГК РФ, возникновение у гражданина прав и обязанностей по сделкам, совершенным в процессе предпринимательской деятельности, не поставлено в зависимость от факта его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Ни ГК РФ, ни ЗК РФ, ни иными нормативными правовыми актами не предусмотрено такого основания прекращения прав и обязанностей, возникших у гражданина в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности, а также заключенных им договоров, как государственная регистрация прекращения его деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.
Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Так, например, обязательства юридического лица прекращаются его ликвидацией (ст. 419 ГК РФ). В свою очередь, одним из последствий государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя является то, что к предпринимательской деятельности такого лица применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность коммерческих организаций, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ).
Однако прекращение физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя по правовым последствиям не может быть приравнено к ликвидации юридического лица. Поэтому правовые последствия прекращения государственной регистрации юридического лица и гражданина в качестве индивидуального предпринимателя различны (смотрите, например, п. 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 января 2000 г. N 50).
Следовательно, государственная регистрация прекращения деятельности гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не является основанием ни для прекращения договоров, заключенных им в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, ни для прекращения прав и обязанностей, возникших из таких договоров (смотрите, например по аналогии апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 26 мая 2016 г. по делу N 33-6283/2016; апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 12 февраля 2016 г. по делу N 33-1242/2016; апелляционное определение Московского городского суда от 30 июня 2016 г. N 33-25301/16, а также решения Азовского районного суда Омской области от 04.05.2018 по делу N 2а-189/2018, Арзамасского городского суда Нижегородской области от 30.05.2018 по делу N 2-1339/2018 и от 01.10.2018 по делу N 2-2531/2018). Утрата физическим лицом статуса ИП лишает его права осуществлять предпринимательскую деятельность, но не освобождает от обязательств, возникших в процессе этой деятельности (смотрите также постановления Арбитражного суда Уральского округа от 28.09.2018 N Ф09-5200/18, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2018 N 17АП-12113/18, апелляционные определения СК Республики Калмыкия от 17.03.2016 по делу N 33-239/2016, Свердловского областного суда от 18.07.2016 по делу N 33-12618/2016).
В судебной практике действительно можно обнаружить единичные примеры противоположного подхода (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2011 N 13АП-10084/11, оставленное без изменения постановлением ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2011 N Ф07-238/11), однако подобный подход, на наш взгляд, не основан на законе. Правоприменительной практики, где бы рассматривалась ситуация, полностью аналогичная описанной в вопросе, нам обнаружить не удалось.
Таким образом, исходя из смысла норм ст. 606, 607, 619, ч. 2 ст. 450 ГК РФ, ч. 2 ст. 46 ЗК РФ, а также положений п. 3, 4 ст. 1, ч. 1, 5 ст. 10 ГК РФ, досрочное расторжение договора аренды (по инициативе арендодателя), по основаниям, не предусмотренным законом или договором, не допускается.
С учетом изложенного, полагаем наиболее целесообразным направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац седьмой ст. 619 ГК РФ). При этом в предупреждении нужно конкретизировать, какие условия договора не выполнены и подлежат выполнению. Если требование, содержащееся в таком предупреждении, не будет выполнено арендатором, арендодатель направляет другой стороне предложение расторгнуть договор. Предупреждение о необходимости исполнения договорного обязательства и предложение о расторжении договора аренды можно оформить и одним документом. В том случае, если на предложение о расторжении договора от другой стороны будет получен отказ либо ответа не последует в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, заинтересованная сторона сможет обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка (смотрите, например постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2013 г. N 15АП-14098/13; постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2021 г. N 01АП-2789/21 по делу N А43-4391/2021; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2021 г. N 15АП-11284/21 по делу N А32-50619/2020; постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2021 г. N 12АП-241/21 по делу N А12-20120/2020; постановление Арбитражного суда Центрального округа от 5 апреля 2021 г. N Ф10-654/21 по делу N А68-3303/2020; постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 июня 2020 г. N Ф06-60589/20 по делу N А55-4878/2019).
Однако окончательно решить вопрос о правомерности досрочного расторжения договора аренды может только суд с учетом конкретных обстоятельств дела в их совокупности.
Дополнительно сообщаем, что согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 ГК РФ).
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

20 июля 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.