Согласно подп. "ж" п. 3 ФСБУ 5/2019 объекты недвижимого имущества, приобретенные или созданные (находящиеся в процессе создания) для продажи в ходе обычной деятельности организации, считаются запасами для целей бухгалтерского учета, если используются в течение периода не более 12 месяцев. В договоре долевого участия указан срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома: декабрь 2025 года. Верно ли, что можно сделать следующий вывод: стоимость строящегося объекта следует включать не в запасы, а во внеоборотные активы для отражения в бухгалтерской отчетности за 2021 год?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
По нашему мнению, стоимость строящегося объекта следует учитывать в запасах. В Бухгалтерской отчетности за 2021 год стоимость строящегося объекта отражается в разделе II "Оборотные активы" в отдельно введенной подстроке к строке "Запасы".

Обоснование позиции:
Согласно п. 3 ФСБУ 5/2019 "Запасы" активы, потребляемые или продаваемые в рамках обычного операционного цикла организации либо используемые в течение периода не более 12 месяцев, для целей бухгалтерского учета считаются запасами. Данный стандарт применяется в отношении, в частности:
- затрат, понесенных на производство продукции, не прошедшей всех стадий (фаз, переделов), предусмотренных технологическим процессом, изделия неукомплектованные, не прошедшие испытания и техническую приемку, а также затрат, понесенных на выполнение работ, оказание услуг другим лицам до момента признания выручки от их продажи (незавершенное производство) (подп. е) п. 3 ФСБУ 5/2019);
- объектов недвижимого имущества, приобретенных или созданных (находящихся в процессе создания) для продажи в ходе обычной деятельности организации (подп. ж) п. 3 ФСБУ 5/2019).
При этом обычный операционный цикл может, как мы полагаем, составлять и более 12 месяцев. Например, представляется, что обычный операционный цикл может составлять более указанного срока в случае, если в качестве запасов квалифицируются объекты недвижимого имущества, приобретенные или созданные (находящиеся в процессе создания) для продажи в ходе обычной деятельности организации (подп. "ж" п. 3 ФСБУ 5/2019). Иными словами, организация может определить операционный (длительный) цикл, равный двум, трем и т.д. годам, в течение которых строится, создается предназначенный для продажи объект, относимый к запасам.
Приведенные нормы, по нашему мнению, свидетельствуют о необходимости применения застройщиком ФСБУ 5/2019 (смотрите также материал: Строительство: бухгалтерский и налоговый учет (Митюкова Э.С.) (издание пятое, перераб. и доп.) - "Издательство АйСи", 2021 г. (Застройщик строит недвижимость для продажи)).
В Бухгалтерской отчетности накопленные расходы застройщика до момента передачи отражаются в оборотных активах в составе второго раздела бухгалтерского баланса. Это основано на п. 19 ПБУ 4/99 и на том, что операционный цикл для застройщика МКД - это период времени от начала строительства до передачи квартир участникам.
Отметим, что с 2022 года в бухгалтерском учете информация о капитальных вложениях организаций формируется с учетом положений ФСБУ 26/2020 "Капитальные вложения" (п. 2 приказа Минфина России от 17.09.2020 N 204н).
ФСБУ 26/2020 не применяется при выполнении организацией работ, оказании услуг по созданию, улучшению, восстановлению средств производства для других лиц, а также при приобретении, создании активов, предназначенных для продажи (п. 3 ФСБУ 26/2020).
Следовательно, применительно к 2022 году, если строящиеся объекты предназначены для использования другими лицами, то это согласно п. 3 ФСБУ 26/2020 выводит их из-под регулирования данного стандарта. А это, в свою очередь, не позволяет включить их в первоначальную стоимость объекта по п. 12 ФСБУ 6/2020 "Основные средства", поскольку актив принимается к учету в качестве объекта основных средств, если он одновременно отвечает критериям, установленным п. 4 ФСБУ 6/2020.
Учитывая, что по окончании строительства жилых домов объекты недвижимости переходят в собственность участников долевого строительства либо покупателей квартир, хотя у застройщиков и возникают объекты незавершенного строительства, никаких объектов внеоборотных активов в результате строительства они не приобретают. Построенная недвижимость не будет поставлена застройщиками на баланс в качестве собственных основных средств. Поэтому после начала применения ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 26/2020 аргументы за отражение предназначенных для передачи объектов в составе второго раздела бухгалтерского баланса усиливаются (Энциклопедия решений. Счета бухгалтерского учета, формирующие значение показателей раздела II "Оборотные активы" Бухгалтерского баланса).
На текущий момент каких-либо дополнительных рекомендаций регуляторов в области бухучета по данному вопросу нами не обнаружено. Поэтому к сказанному следует относиться как к экспертному мнению и ориентироваться на собственное профессиональное суждение (Рекомендацию Р-96/2018-КпР "Профессиональное суждение" (принята фондом "НРБУ "БМЦ" от 17.12.2018), п. 6 ПБУ 1/2008).
Также при необходимости рекомендуем обратиться в Минфин России за разъяснениями. Обращения в письменном виде направляются по адресу: 109097, город Москва, улица Ильинка, дом 9, а также на сайте: https://minfin.gov.ru/ru/appeal/.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Вопрос: Оценка незавершенного производства при осуществлении работ по бурению скважин и их ремонту для целей ФСБУ 5/2019 (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2021 г.);
- Вопрос: Перспективное применение ФСБУ 5/2019 "Запасы" (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2021 г.);
- Вопрос: Каким образом должны учитываться в бухгалтерском и налоговом учете расходы организации на содержание построенного для продажи здания гостиницы с момента окончания строительства и до ее продажи? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2021 г.)
- Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет материалов c 1 января 2021 года в соответствии с ФСБУ 5/2019.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Семенова Наталья

Ответ прошел контроль качества

17 марта 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.