Новости и аналитика Правовые консультации Госзакупки Бюджетному учреждению принадлежат помещения в нежилом здании. Ряд помещений в здании принадлежит иным лицам. Необходимо провести ремонт туалета, относящегося к общему имуществу нежилого здания. Туалетом пользуются не все собственники. Управляющая организация в здании отсутствует. Кто может провести ремонт, если управляющей организации нет? Как заключить соответствующий договор и при этом соблюсти требования законодательства?

Бюджетному учреждению принадлежат помещения в нежилом здании. Ряд помещений в здании принадлежит иным лицам. Необходимо провести ремонт туалета, относящегося к общему имуществу нежилого здания. Туалетом пользуются не все собственники. Управляющая организация в здании отсутствует.
Кто может провести ремонт, если управляющей организации нет? Как заключить соответствующий договор и при этом соблюсти требования законодательства?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Договор на выполнение ремонтных работ может быть заключен заказчиком с соблюдением порядка, предусмотренного Законом N 44-ФЗ или Законом N 223-ФЗ (при наличии утвержденного заказчиком и размещенного в ЕИС положения о закупке), при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений и при условии компенсации указанными лицами расходов заказчика на ремонт.
Если в соответствии с решением собственников договор будет заключен иным лицом, затраты последнего, соразмерные доле учреждения в общем имуществе, могут быть возмещены, в частности, путем заключения контракта на основании п. 23 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ.

Обоснование позиции:
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Указанные лица несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). В отношении нежилых зданий аналогичные правила законом не предусмотрены. В связи с этим Пленум ВАС РФ в п. 1 постановления от 23.07.2009 N 64 (далее - Постановление N 64) разъяснил, что по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) к указанным отношениям подлежат применению нормы, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 289, 290, 249 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, регламентирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества. Согласно приведенным нормам собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (в частности, общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения). При этом каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества (смотрите также п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 (далее - Постановление N 25)). Иного режима пользования общим имуществом нежилого здания законодательством не установлено (смотрите, например, постановление АС Дальневосточного округа от 02.02.2016 N Ф03-6261/15 по делу N А51-14394/2015). Факт неиспользования общего имущества некоторыми из сособственников не имеет определяющего значения в целях решения вопроса об их обязанности участвовать в расходах на ремонт такого имущества.
Приведенный подход распространяется не только на собственников помещений, но и на лиц, которым соответствующие помещения принадлежат на ином вещном праве, в частности, на праве оперативного управления (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 20.02.2013 N Ф05-12598/11, постановление ФАС Поволжского округа от 28.02.2013 N Ф06-5/13, постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.03.2012 N Ф03-1094/12, постановление ФАС Уральского округа от 06.03.2012 N Ф09-949/12, постановление Восьмого ААС от 13.09.2012 N 08АП-6793/12)*(1). Поэтому в рассматриваемой ситуации бюджетное учреждение наряду с иными сособственниками обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества здания.
Бюджетные учреждения по общему правилу обязаны осуществлять закупки товаров, работ и услуг в соответствии с требованиями Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ), за исключением отдельных случаев (ч.ч. 2 и 3 ст. 15 Закона N 44-ФЗ), предусматривающих возможность закупки товаров, работ, услуг на основании положений Федерального закона от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" (далее - Закон N 223-ФЗ) при наличии утвержденного и размещенного в единой информационной системе положения о закупке. Положений, которые устанавливали бы из этого правила исключение применительно к оплате услуг по содержанию общего имущества, законодательство не содержит.
В частности, согласно п. 23 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ допускается закупка у единственного контрагента в случае заключения контракта на выполнение работ, оказание услуг, в том числе по техническому обслуживанию, эксплуатационному контролю зданий, сооружений, содержанию и ремонту общего имущества в здании, одного или нескольких нежилых помещений, принадлежащих заказчику на праве собственности, или закрепленных за ним на праве хозяйственного ведения либо на праве оперативного управления, или переданных заказчику на ином законном основании в соответствии с законодательством Российской Федерации. Буквально из приведенной нормы следует, что по указанному в ней основанию контракт на выполнение названных в ней работ, оказание перечисленных в ней услуг может быть заключен с контрагентом, который на момент заключения контракта уже выполняет, оказывает соответствующие работы, услуги другим лицам, пользующимся нежилыми помещениями, находящимися в том же здании, что и помещения, принадлежащие или переданные заказчику. При этом в случае отсутствия возможности заключения контракта непосредственно с подрядчиком контракт может быть заключен с лицом, заключившим в соответствии с законодательством РФ договор (контракт) на выполнение работ, оказание услуг, указанных в этом пункте.
Как нам представляется, неделимость общего имущества не позволяет заключить контракт на ремонт лишь части общего имущества, соответствующей доле заказчика в праве общей собственности, напрямую с подрядчиком. В то же время, как указывалось выше, контракт, предусматривающий возмещение части затрат на осуществление ремонта помещения, на основании п. 23 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ заказчик может заключить с иным собственником, заключившим соответствующий договор с подрядчиком. Такой вариант представляется нам предпочтительным.
Кроме того, учитывая невозможность заключения контракта со множественностью лиц на стороне заказчика (смотрите, например, письмо Минфина России от 21.11.2019 N 24-03-07/90032), на наш взгляд, не может рассматриваться как нарушение закона заключение заказчиком договора на ремонт указанного в вопросе имущества в порядке, предусмотренном Законом N 44-ФЗ либо Законом N 223-ФЗ (в зависимости от источника финансирования)*(2). Однако мы не можем исключить, что заказчик может столкнуться с определенными сложностями при обосновании такой закупки. В любом случае до начала осуществления закупки необходимо принятие общим собранием собственников помещений решения о проведении ремонта, в котором следует также отразить максимальную цену работ, указание на то, что соответствующий договор будет заключен заказчиком, а также обязательство сособственников компенсировать затраты заказчика соразмерно их доле в праве общей собственности*(3). Кроме этого, на наш взгляд, заказчику имеет смысл заключить с остальными сособственниками соглашение о порядке возмещения ими расходов заказчика на ремонт. Подобное соглашение не подпадает под действие Закона N 44-ФЗ и Закона N 223-ФЗ (смотрите подробнее об этом в материалах Энциклопедия решений. Сфера действия Закона N 44-ФЗ: общее правило, Энциклопедия решений. Сфера действия Закона N 223-ФЗ: общее правило). Правоприменительной практики, где бы рассматривались аналогичные ситуации, мы не обнаружили.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Тимошенко Валерий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

18 сентября 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

------------------------------------------------------------------------
*(1) Согласно ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Передача имущества в оперативное управление прямо не названа в законе как основание перехода к обладателю данного права обязанности содержать это имущество, однако, исходя из того, что положения ст. 296 и ст. 298 ГК РФ не предусматривают сохранения за собственником такой обязанности, судебная практика толкует указанные нормы в том смысле, что учреждение должно содержать переданное ему имущество, в том числе вносить коммунальные платежи.
*(2) Смотрите подробнее о порядке осуществления закупки у единственного контрагента в соответствии с Законом N 223-ФЗ в материале Энциклопедия решений. Закупка у единственного контрагента по Закону N 223-ФЗ, условия ее применения.
*(3) Как указано в п. 6 Постановления N 64 и п. 41 Постановления N 25, по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ст.ст. 44-48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности, отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены в том числе порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества. Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном этим кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Следовательно, поскольку общее собрание собственников помещений примет решение о проведении работ и возложении на собственников помещений в здании расходов на оплату таких работ, у всех собственников возникнет обязанность оплатить работы в соответствующей доле, в том числе и у тех из них, которые указанным в вопросе помещением не пользуются.