Применение ККТ при продаже недвижимого имущества ИП

Физическое лицо (ФЛ) имеет статус ИП, владеет недвижимостью, сдает его в аренду, уплачивает налоги как ИП (УСН, 6%). При продаже этого недвижимого имущества договор заключается с ФЛ, не с ИП, денежные средства от продажи будут зачислены на расчетный счет ФЛ. Так как недвижимость использовалась в коммерческой деятельности, то будет уплачен УСН 6%.
Надо ли ФЛ пробивать кассовый чек при получении денежных средств на свой личный расчетный счет при продаже этой недвижимости? Если получен по предварительному соглашению задаток, формируется ли авансовый кассовый чек?

В соответствии с п. 1 ст. 1.2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием электронных средств платежа" (далее - Закон N 54-ФЗ) контрольно-кассовая техника (далее - ККТ) применяется на территории РФ в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных Законом N 54-ФЗ. Под расчетами для целей Закона N 54-ФЗ понимаются, в частности, прием или выплата денежных средств с использованием наличных и (или) электронных средств платежа за реализуемые товары, выполняемые работы, оказываемые услуги, прием (получение) и выплата денежных средств в виде предварительной оплаты и (или) авансов, зачет и возврат предварительной оплаты и (или) авансов. В соответствии с п. 9 ст. 2 Закона N 54-ФЗ ККТ не применяется при осуществлении расчетов в безналичном порядке между организациями и (или) индивидуальными предпринимателями, за исключением осуществляемых ими расчетов с использованием электронного средства платежа с его предъявлением.

Тем самым ККТ применяется исключительно российскими организациями и индивидуальными предпринимателями. Так, чиновниками разъяснено: в общих случаях физические лица, не являющиеся ИП, контрольно-кассовую технику не применяют; при реализации имущества, осуществляемой физическим лицом не в рамках предпринимательской деятельности, применение контрольно-кассовой техники не требуется (письма Минфина России от 20.02.2020 N 03-01-15/12186, от 09.08.2019 N 03-01-15/60317). То есть вопрос о необходимости применения в рассматриваемой ситуации ККТ должен решаться в зависимости от того, осуществляется ли продажа недвижимого имущества в рамках предпринимательской деятельности или нет.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.12.1996 N 20-П (также в определениях от 15.05.2001 N 88-О и от 11.05.2012 N 833-О), имущество физического лица юридически не разграничено на имущество, используемое в предпринимательской деятельности и используемое в личных целях. Квалификация сделок по отчуждению товаров, работ, услуг и имущественных прав как хозяйственных операций, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, возможна в том числе в силу длительности, систематичности и массовости действий, направленных на их приобретение и продажу. Как отмечено в определении ВС РФ от 06.03.2018 N 308-КГ17-14457, направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли состоит в активных действиях - вовлечении соответствующих ресурсов (оборудования, рабочей силы, технологии, сырья, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.д.), нацеленности произведенных затрат на получение положительного финансового результата. Исходя из сложившейся судебной практики и писем контролирующих органов следует, что для определения факта осуществления предпринимательской деятельности в каждом конкретном случае необходимо выяснять, использовалось ли имущество в предпринимательской деятельности, и определять, занимается физическое лицо предпринимательской деятельностью или реализует свое право на осуществление гражданско-правовых сделок.

При этом согласно множественным разъяснениям чиновников (письма Минфина России от 22.12.2020 N 03-11-11/112445, от 28.04.2020 N 03-04-05/34415, от 24.04.2020 N 03-04-05/33262 и др., письмо УФНС России по г. Москве от 05.03.2009 N 20-14/2/019833@) контролирующие органы указывают, что для учета дохода от продажи имущества в составе налоговой базы при УСН должны выполняться два условия:

- при регистрации предпринимателя в ЕГРИП указаны виды экономической деятельности, связанные с продажей имущества (по ОКВЭД);

- имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП.

В дополнение к этому в письме Минфина России от 09.09.2020 N 03-11-11/79032 сообщено, что доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе на УСН, а также если предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ.

Стороной обязательств, возникающих при осуществлении гражданином предпринимательской деятельности, и обязательств, возникающих из отношений, не связанных с предпринимательской деятельностью, равно как и стороной любых сделок, совершаемых гражданином (в том числе в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности), является одно и то же физическое лицо. То есть оформление сделок с недвижимостью от имени физического лица не является самостоятельным обстоятельством, с которым можно было бы связывать особенное налогообложения в данном случае (не в рамках УСН, а с декларированием НДФЛ). Притом что собственно использование счета физлица для получения оплаты не относится к сфере регулирования налогового законодательства, и вопрос о правомерности использования для предпринимательской деятельности счета, открытого индивидуальному предпринимателю как физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, в компетенцию налоговых органов не входит (письмо ФНС России от 20.06.2018 N ЕД-3-2/4043@).

Как мы поняли, продаваемое имущество использовалось в предпринимательской деятельности и доходы от его использования (и продажи) учитываются при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. И потому, на наш взгляд, есть основания считать, что расчеты по продаже такого имущества требуют фискализации, если не подпадают под исключения из ст. 2 Закона N 54-ФЗ (смотрите, например, ее п. 9, письмо Минфина России от 17.07.2019 N 03-01-15/53174 и пр., а также Энциклопедию решений. Кто вправе не применять ККТ?).

Что касается фискализации обеспечительного платежа, то задаток, как и аванс, выдается в счет платежей, причитающихся со стороны договора, но, в отличие от аванса, имеет обеспечительную функцию; в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ). В отношении таких средств нам встретились противоположные точки зрения чиновников, есть разъяснения, что при получении денежных средств в качестве задатка как формы обеспечения обязательств покупателя расчета в смысле Закона N 54-ФЗ не происходит и ККТ не должна применяться (письмо Минфина России от 20.06.2018 N 03-01-15/42089), а расчетом признается зачет суммы задатка в счет оплаты за товар. Но нам встретилось и мнение, выраженное финансовым ведомством в письме от 09.08.2019 N 03-01-15/60418: в отношении реализации товаров, в том числе при получении и возврате задатков, организация обязана применять контрольно-кассовую технику (смотрите также решение АС г. Москвы от 10.06.2020 N А40-6998/2020 - для ситуации виновных неправомерных действий пользователя и неясности в классификации сумм задатка). В таком неопределенном случае более безопасным нам видится соотнесение порядка признания дохода для целей УСН (признанием в бухучете выручки) с фискализацией поступивших средств (письмо ФНС России от 15.11.2021 N АБ-3-20/7479@, письма Минфина России от 09.09.2021 N 03-03-06/1/72873, от 05.07.2019 N 03-01-15/49868).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга

Ответ прошел контроль качества

28 апреля 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.