Новости и аналитика Новости Участнику долевого строительства не удастся заменить квартиру с недостатками на аналогичное жилье за счет застройщика

Участнику долевого строительства не удастся заменить квартиру с недостатками на аналогичное жилье за счет застройщика

Участнику долевого строительства не удастся заменить квартиру с недостатками на аналогичное жилье за счет застройщикаВ последние годы жилищный фонд России существенно увеличился. Так, по данным Росстата, в прошлом году было сдано в эксплуатацию 83,6 млн кв. м жилой площади. Для сравнения – по итогам 2013 года этот показатель составил 70,5 млн кв. м, а пять лет назад, по окончании 2010 года, – 58,4 млн кв. м. Общее число построенных в прошлом году квартир достигло 1,118 млн, в 2013 году эта цифра была равна 929 тыс., а в 2010 – 717 тыс. 

Кроме того, совсем недавно в Госдуму был внесен законопроект1, согласно которому может быть расширен перечень застройщиков в рамках долевого строительства – в него предлагается включить лиц, обладающих земельным участком на праве безвозмездного пользования в соответствии с п. 15 ч. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ . В случае одобрения документа темпы строительства могут стать еще более серьезными.

Однако вместе с увеличением количества возводимых домов возросло и количество жалоб на качество выполненных застройщиками работ. При разрешении подобных вопросов на практике возникла неопределенность в том, может ли собственник квартиры, сданной ему с недостатками, требовать заменить ее на аналогичную, но уже без недочетов, в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 18 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I "О защите прав потребителей" (далее – закон о защите прав потребителей). Эта дилемма вполне актуальна, учитывая, что закон о защите прав потребителей может применяться к отношениям, возникшим в рамках долевого строительства, в части, не урегулированной законом о долевом строительстве. Однако вопрос о том, в какой мере это правило распространяется на ст. 18 закона о защите прав потребителей, до недавнего времени оставался открытым. 

НАША СПРАВКА

Застройщик – юридическое лицо, имеющее в собственности, на праве аренды, субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом участке многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; далее – закон о долевом строительстве).

Ответ на него не так давно дал КС РФ (Определение КС РФ от 23 апреля 2015 г. № 981-О).

Заявитель, который является собственником новой квартиры, во время проживания в ней обнаружил, что в помещении отсутствует естественная вентиляция, там очень холодно и влажно. Кроме того, на стенах, потолках и водопроводных трубах образуется плесень, стены и полы в зимний период времени промерзают, краска на подоконниках и оконных откосах постоянно повреждается и отходит, а обои на стенах отклеиваются. Собственник обратился в суд общей юрисдикции с требованием взыскать с застройщика неустойку, компенсировать моральный вред, а также заменить эту квартиру на другую, пригодную для проживания. Суд взыскал в пользу истца неустойку и компенсацию морального вреда, однако в удовлетворении требования заменить жилое помещение отказал (решение Центрального районного суда г. Читы от 5 июня 2014 г. № 2-3507/2014). Свою позицию суд мотивировал тем, что закон о долевом строительстве не предусматривает замену одного объекта другим. Применять ст. 18 закона о защите прав потребителей он при этом отказался.

По мнению собственника, содержащееся в законе о долевом строительстве ограничение на применение закона о защите прав потребителей нарушает его конституционные права (ст. 2, ст. 7, ст. 17-19, ст. 45, ст. 55 Конституции РФ). В связи с этим он обратился в КС РФ с просьбой проверить конституционность положений ст. 7 закона о долевом строительстве и ст. 18 закона о защите прав потребителей.

КС РФ пояснил следующее.

Закон обязывает застройщика передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 закона о долевом строительстве).

Если качество квартиры настолько неудовлетворительно, что она является непригодной для проживания, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
  • соразмерно уменьшить цену договора;
  • возместить расходы дольщика на устранение указанных недостатков (ч. 2 ст. 7 закона о долевом строительстве).

Кроме того, при существенном нарушении требований к качеству объекта или неустранении выявленных недостатков участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Он также может требовать от застройщика возвратить ему денежные средства и уплатить проценты (ч. 3 ст. 7, ч. 2 ст. 9 закона о долевом строительстве).

Суд напомнил, что закон о защите прав потребителей действительно может применяться к отношениям между застройщиками и дольщиками, но только при одном условии: если эти отношения не урегулированы законом о долевом строительстве. Однако защита прав дольщиков при несоблюдении застройщиком условий договора в указанном законе регламентирована (ст. 7 закона о долевом строительстве). При этом возможность заменить одно помещение на другое из числа мер защиты исключена. Собственники, недовольные качеством жилого помещения, отметил Суд, вправе отстаивать свои интересы с использованием любого другого способа из числа указанных в законе о долевом строительстве (например, требовать безвозмездно устранить выявленные недостатки, снизить цену договора и т. д.).

Таким образом, резюмировал КС РФ, права дольщиков действующим законодательством не ущемляются, несмотря на отсутствие возможности потребовать от застройщика новую квартиру взамен непригодной для проживания.

Источник: ГАРАНТ.РУ

 Документы по теме:

 Новости по теме:

Материалы по теме: 

Квартира с сюрпризом, или На что обращать внимание при покупке квартир в домах ЖСК
Существует вероятность того, что в этом случае право пользования квартирой сохранится за членами семьи бывшего собственника.

7 проблем обманутых дольщиков

7 проблем обманутых дольщиков
С каждым годом растет количество судебных дел по жалобам обманутых дольщиков. Сегодня их число составляет более 20 тыс. Обобщив судебную практику последних лет, Верховный Суд РФ выделил самые актуальные вопросы нарушения прав граждан-участников долевого строительства. Наиболее важные из них представлены в нашем материале. 

Мнение: 

Комиссаров Андрей

Деньги в никуда, или Как обманутые участники строительства могут отстоять свои права

Обзор финансовой стабильности, выпущенный Банком России в октябре 2014 года, свидетельствует о том, что рост просроченной задолженности строительных компаний перед банками в сфере строительства продолжается. А значит, растет и число граждан, ожидающих получения законных квадратных метров или возмещения затраченных денежных средств. При этом нередко серьезные долги строительной компании оборачиваются ее банкротством. О том, какими должны быть действия участника строительства при банкротстве застройщика и велики ли шансы обманутых граждан на удовлетворение своих требований, – в материале.

Комиссаров Андрей,
Руководитель коллегии адвокатов "Комиссаров и партнеры"
 

Вражнова Оксана

Рынок недвижимости – 2015: цены, спрос и ипотека

Повышение ключевой ставки Банком России с 10,5% до 17% и падение рубля породили много вопросов о том, как будет складываться ситуация на рынке недвижимости в 2015 году. Стоит ли ожидать повышения цен на жилье, как сложная экономическая ситуация скажется на темпах строительства новостроек и есть ли риск увеличения количества обманутых дольщиков, читайте в нашем материале.

Вражнова Оксана,
Председатель правления группы компаний "МИЭЛЬ"
 

______________________________

1 С текстом законопроекта № 807329-6 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.