Организация (УСН, 6%) в январе 2020 года приобрела земельный участок и находящееся на нем здание. В январе 2021 года земельный участок со зданием был передан по соглашению об отступном по договору займа другой организации (общая система налогообложения). Здание было передано вместе с земельным участком, однако в соглашении об отступном оно не фигурирует. Какими документами оформить данную передачу? Надо ли выписывать счет-фактуру? Какие возникают налоговые последствия для передающей и получающей стороны?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Передачу объектов недвижимости можно оформить актом или актами произвольной формы, содержащим (содержащими) все обязательные реквизиты.
Передающей объекты организации счет-фактуру выставлять не требуется.
При передаче объектов у передающей стороны образуется доход от реализации в целях налогообложения.
У получающей стороны доход образуется, если стоимость переданного имущества больше задолженности заемщика.

Обоснование вывода:
Предоставление кредитору отступного является одним из способов прекращения обязательства (ст. 409 ГК РФ).
Отступное осуществляется на основании соглашения сторон.
Заключение соглашения об отступном само по себе не прекращает первоначальное обязательство. Это обязательство прекращается лишь в момент предоставления кредитору отступного (п. 1 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации"). В случае предоставления в качестве отступного недвижимого имущества соглашение об отступном считается исполненным в момент регистрации перехода права собственности на имущество к кредитору (постановление Президиума ВАС РФ от 17.06.2014 N 2826/14).
Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с общими правилами п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Учитывая изложенное, считаем, что в рассматриваемом случае право на здание передается приобретателю земельного участка в силу закона.

Документальное оформление

Каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом (ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете", далее - Закон N 402-ФЗ).
Первичные документы принимаются к учету, если они содержат обязательные реквизиты, указанные в ч. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ.
Все формы первичных учетных документов определяются руководителем экономического субъекта, а разрабатываются - лицом, на которое возложено ведение бухгалтерского учета (ч. 4 ст. 9 Закона N 402-ФЗ).
Таким образом, считаем возможным непосредственно передачу как земельного участка, так и находящегося на нем здания оформить актом или актами произвольной формы, содержащими все обязательные реквизиты, названные в ч. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ (апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 08.11.2017 по делу N 33-42964/2017). За основу такого акта можно взять форму ОС-1а, которая утверждена постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7.

Налогообложение у передающей стороны

При передаче объектов недвижимости (земельного участка и здания) в качестве отступного по договору займа происходит передача права собственности на них на возмездной основе, которая в целях применения законодательства о налогах и сборах признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ, смотрите также определение ВС РФ от 31.01.2017 N 309-КГ16-13100).
Аналогичное мнение нашло отражение в письме Минфина России от 28.06.2016 N 03-11-11/37751. В нем, в частности, отмечается, что при передаче организацией-заемщиком имущества в счет погашения обязательства по договору займа стоимость этого имущества включается в состав доходов от реализации, учитываемых при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Одновременно чиновники указали, что в силу п. 2 ст. 346.11 НК РФ у организации, применяющей УСН и передающей имущество в счет погашения долга по договору займа, обязанность по уплате НДС не возникает (смотрите также письмо Минфина России от 22.02.2012 N 03-07-11/52).
Соответственно, не возникает у нее и обязанность по выставлению счета-фактуры.
В письме Минфина России от 27.07.2005 N 03-11-04/2/34 разъясняется, что оценка имущества, предоставляемого в качестве отступного, устанавливается по соглашению сторон (ст. 409, 421, 424 ГК РФ).
Учитывая изложенное, считаем, что передающей недвижимость организации величину дохода от реализации следует определить как стоимость переданных объекта недвижимости, указанную в соглашении об отступном.

Налогообложение у получающей стороны

На основании п. 10 ст. 251, п. 12 ст. 270 НК РФ в целях налогообложения прибыли не признаются доходами (расходами) средства или иное имущество, которые получены (переданы) по договорам кредита, а также средства, которые получены (переданы) в счет погашения таких заимствований.
Вместе с тем если стоимость полученного отступного превышает задолженность по займу, то, по мнению Минфина России, разница должна быть учтена в составе внереализационного дохода при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Если стоимость имущества, полученного как отступное, меньше суммы задолженности, убытки от такой операции не учитываются в целях налогообложения прибыли (письма Минфина России от 03.02.2010 N 03-03-06/1/42, от 10.11.2006 N 03-03-04/2/237).
Принимая во внимание данное мнение финансового ведомства, полагаем, что у получающей недвижимость стороны в рассматриваемом случае может образоваться внереализационный доход, если стоимость полученного имущества больше задолженности по договору займа.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества

23 июня 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.