Ответственность арендодателя за причинение ущерба имуществу арендатора в результате действия (бездействия) третьих лиц

Арендатору третьим лицом причинен ущерб в результате затопления (акты затопления подписаны между арендатором и причинителем вреда). Арендатор предъявил претензию о возмещении ущерба своей деятельности арендодателю - собственнику арендуемого помещения (в договоре аренды ответственность арендодателя за ущерб, причиненный арендатору третьим лицом, отсутствует). Обязан ли арендодатель компенсировать данный ущерб арендатору с последующим взысканием с третьего лица или арендатор обязан самостоятельно обратиться за защитой своих нарушенных прав к лицу, причинившему ущерб?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Правовые основания для взыскания убытков с арендодателя за действия (бездействия) третьих лиц в рассматриваемой ситуации, по нашему мнению, отсутствуют.

Обоснование вывода:

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со ст. 211 ГК РФ, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. В силу ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды. Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из системного токования приведенных норм, на наш взгляд, следует, что арендодатель, если иное не предусмотрено договором аренды, несет ответственность за состояние только того имущества, которое ему принадлежит и которое было передано в аренду. Ответственность арендодателя за противоправные действия третьих лиц, в результате которых может пострадать имущество арендатора, действующими нормами не установлена. Учитывая принцип диспозитивности гражданского законодательства, стороны договора аренды не лишены возможности оговорить иное условие в договоре, однако, как следует из вопроса, в данном случае этого сделано не было.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (ст 8 ГК РФ).

Обязательства вследствие причинения вреда являются внедоговорными (деликтными), их субъекты не состоят в договорных отношениях. Таким образом, обязанность по возмещению вреда не связана с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. То есть взыскание убытков не связывается с наличием или отсутствием договорных отношений между потерпевшим и причинителем вреда.

Согласно ст. 12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

В силу положений пп. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившем вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. На основании ст. 1082 ГК РФ одним из способов возмещения вреда является возмещение причиненных убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Пунктами 1, 2 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются по правилам, предусмотренным ст. 15 ГК РФ. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1 ст. 15 ГК РФ). В соответствии с положения п. 2 ст. 15 указанного Кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25)).

По смыслу изложенных правовых норм и разъяснений возмещение убытков является способом защиты, направленным на восстановление имущественных прав лица в силу необходимости возмещения (компенсации) того, что было утрачено или повреждено, либо недополучено в силу нарушения такого права. Таким образом, реализация такого способа защиты как возмещение убытков предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение противоправного действия (бездействие), возникновение у потерпевшего убытков, причинно-следственная связь между действиями и его последствиями и вина правонарушителя.

Как следует из вопроса, затопление помещения произошло в результате неисправности инженерных коммуникаций в помещении, которое принадлежит третьему лицу. Арендодатель в силу положений ст. 209-201, 611, 612 ГК РФ не может нести ответственность за состояние имущества, принадлежащего третьему лицу, соответственно, отсутствуют составляющие гражданско-правовой ответственности - совершение противоправного действия (бездействие) арендодателя и причинно-следственная связь (смотрите также постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2022 N 18АП-14118/22 по делу N А76-40321/2020 , постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.11.2023 N Ф05-24087/23 по делу N А40-260856/2022).

Принимая во внимание вышеизложенное, полагаем, что правовые основания для взыскания убытков с арендодателя за действия (бездействия) третьих лиц в рассматриваемой ситуации отсутствуют.

В заключение отметим, что наш вывод является экспертным мнением, основанным на информации, изложенной в вопросе. Нельзя исключить, что с учетом конкретных обстоятельств суд придет к иному выводу.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Артемьева Елена

Ответ прошел контроль качества

6 марта 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.