Возможность увеличения размера арендной платы

В договоре аренды недвижимости, заключенном на 49 лет, указано, что пересмотр размеров арендной платы не может быть чаще одного раза в течение 5 лет с учетом инфляции на период действия договора. Также в нем указано, что договор может быть изменен или расторгнут письменными дополнительными соглашениями сторон. Также указано, что изменение суммы арендной платы вступает в силу по истечении 10 дней с момента подписания арендатором документов об изменении. Договор аренды заключен в 2014 году, и с тех пор размер арендной платы не менялся. Арендатор не хочет подписывать дополнительное соглашение об увеличении арендной платы. Каким образом арендодатель в такой ситуации может увеличить размер арендной платы?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

При описанных обстоятельствах изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон. Оснований для изменения такого условия в одностороннем порядке арендодателем либо по требованию арендодателя судом мы не видим.

Обоснование позиции:

Прежде всего напомним, что такие направления деятельности, как правовая экспертиза документов, а также оценка судебной перспективы споров не относятся к компетенции Правового консалтинга. В рамках предоставления информационного блока "База знаний службы Правового консалтинга" эксперты не анализируют содержание документов (сделок) и не оценивают перспективу их квалификации судом. Поэтому в рамках данной консультации предоставляется ответ общего характера, основанный на предоставленной информации, с изложением нашей позиции по вопросу.

1. В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ заключенный договор является основанием для возникновения у его сторон взаимных обязательств. В силу ст. 309 ГК РФ эти обязательства (в том числе обязательство по внесению предусмотренной договором арендной платы) должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных законом или договором (пп. 1, 2 ст. 310 ГК РФ).

По общему правилу изменение договора возможно исключительно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ*(1). Соглашение сторон об изменении условий договора по существу само является договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ), а значит, к нему применимо положение п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение договора не по соглашению сторон допускается лишь в исключительных случаях. К таким исключениям относится, в частности, случай, когда одной из сторон законом или договором предоставлено право на одностороннее изменение его условий. Такая сторона при осуществлении этого права должна действовать добросовестно и разумно в пределах осуществления гражданских прав (п. 3 ст. 1, ст. 10, п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения. Как разъяснено в пп. 21 и 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. А поскольку в законе отсутствуют положения, которые предоставляли бы арендодателю право на одностороннее изменение размера арендной платы, соответствующая возможность может быть предусмотрена только договором.

Кроме того, поскольку законом императивно не урегулирован порядок реализации арендодателем права на одностороннее изменение арендной платы, такой порядок может быть согласован сторонами в договоре. В отсутствие в договоре соответствующих правил, на наш взгляд, подлежат применению общие правила ГК РФ о порядке отказа от исполнения договора (ст. 310, 450.1 ГК РФ) и - по аналогии - правила ГК РФ об одностороннем изменении условий договора (п. 4 ст. 523 ГК РФ). По смыслу указанных норм предоставленное договором право на односторонний отказ от договора или на его изменение может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от исполнения договора (об изменении договора), и в этом случае, если иное не предусмотрено договором, он прекращается либо считается измененным с момента получения данного уведомления. Схожую позицию можно обнаружить и в судебной практике (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 июня 2020 г. N Ф02-1504/20 по делу N А10-1105/2019, постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 июля 2019 г. N Ф05-7481/19 по делу N А40-126980/2018).

Однако из приведенной в вопросе формулировки, по нашему мнению, нельзя сделать однозначный вывод, что она предусматривает право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы. Во-первых, как нам представляется, приведенное в вопросе условие предполагает, что размер арендной платы может быть повышен лишь по соглашению сторон и не чаще, чем раз в пять лет. Во-вторых, формулировка "изменение суммы арендной платы вступает в силу по истечении 10 дней с момента подписания арендатором документов об изменении" по существу прямо указывает на то, что момент изменения арендной платы определяется датой подписания арендатором документа об изменении арендной платы. Это означает, что арендодателю предоставлено не право на одностороннее (то есть не зависящее от воли второй стороны) изменение арендной платы, а лишь право предлагать арендатору изменить условия договора аренды (ст. 435 ГК РФ), которое может и не быть принято второй стороной. Кроме того, учитывая положения п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 452 ГК РФ, под упомянутым в договоре "документом об изменении" может пониматься исключительно дополнительное соглашение сторон договора.

Таким образом, из приведенной в вопросе информации, на наш взгляд, не следует, что договором арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение размера арендной платы. В случае возникновения спора окончательное решение может быть принято лишь судом.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. Поэтому в случае передачи спора на рассмотрение суда именно суд должен будет принять окончательное решение на основе сделанной им оценки приведенного в вопросе условия. Однозначно оценить перспективу такой судебной оценки мы, разумеется, не можем. Как разъяснено в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.). Таким образом, в рассматриваемой ситуации значение имеет и то обстоятельство, какой из сторон договора было предложено приведенное в вопросе условие.

Как показывает анализ судебной практики, в подобных ситуациях решение вопроса о действительном правовом смысле условия об изменении арендной платы принимается судами исходя из конкретных обстоятельств и использованных в договоре формулировок. Действительно, можно обнаружить примеры дел, где суд, толкуя сходные формулировки, квалифицировал спорное условие договора как предоставляющее арендодателю право на одностороннее изменение размера арендной платы (смотрите, например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2020 г. N 15АП-6605/20 по делу N А53-3336/2020, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2023 г. N 18АП-18332/22 по делу N А07-17971/2022). В постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 июня 2020 г. N Ф07-6998/20 по делу N А56-116036/2019 суд квалифицировал подобным образом следующее условие "не ранее чем через двенадцать месяцев после подписания акта приема-передачи постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон, но не чаще чем один раз в год (не чаще чем через каждые двенадцать месяцев аренды) не более чем на 6,5%; изменение размера постоянной части производится на основании письменного уведомления арендодателя, направленного арендатору за девяносто дней до изменения постоянной части арендной платы; ежегодное увеличение (индексация) постоянной части арендной платы является соглашением о ежегодном увеличении арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ". В пользу арендодателя были истолкованы похожие условия договора в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 ноября 2022 г. N Ф08-10129/22 по делу N А01-4306/2021, постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 16 сентября 2022 г. N Ф09-5580/22 по делу N А07-33529/2021, постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2022 г. N 01АП-2161/22 по делу N А43-24507/2021, постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2019 г. N 07АП-2215/19.

Вместе с тем представлены в судебной практике и примеры иного подхода. Так, в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 28 октября 2022 г. N Ф09-6235/22 по делу N А50-18034/2021 суд квалифицировал как не предоставляющее арендодателю право на одностороннее изменение арендной платы условие: "повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 названного договора, и не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора".

Аналогичным образом в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 октября 2022 г. N Ф07-14515/22 по делу N А56-87192/2021 истолкованы следующие условия: "арендодатель вправе один раз в год увеличить постоянную часть арендной платы, но не более чем на 5% и не ранее чем через год с начала действия настоящего договора. Вносимые изменения и дополнения в договор рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями" (смотрите также, например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 августа 2018 г. N Ф04-2873/18 по делу N А27-24766/2017, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2023 г. N 01АП-8853/22 по делу N А79-5797/2022, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 января 2023 г. N Ф01-7663/22 по делу N А43-7763/2022). В последнем из приведенных примеров суды всех инстанций посчитали, что предусмотренная договором обязанность стороны договора направлять предложения об изменении размера арендной платы свидетельствует о необходимости согласования изменения размера арендной платы.

2. По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Кроме того, договор считается соответственно расторгнутым или измененным также в результате одностороннего отказа одной из сторон от его исполнения полностью или частично в тех случаях, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Согласно п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, а в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. Возникновение права на такой отказ может быть обусловлено наступлением определенных обстоятельств (в частности, необходимостью наличия оснований, связанных с нарушением договора другой стороной), а может предоставляться сторонам договора независимо от каких бы то ни было обстоятельств. В последнем случае речь идет о безмотивном отказе от исполнения обязательства.

Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Согласно этой норме, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Наконец, еще одна возможность изменения условий договора по инициативе одной из сторон предусмотрена п. 1 ст. 451 ГК РФ для случаев существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ, определение ВС РФ от 17.04.2017 N 306-ЭС17-2823). В судебной практике выработан единообразный подход, предполагающий, что не являются основанием для изменения арендной платы по требованию родной из сторон такие обстоятельства, как, например, инфляция, рост рыночных ставок арендной платы и т. п. (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10, определение Верховного Суда РФ от 17 апреля 2017 г. N 306-ЭС17-2823 по делу N А12-28452/2016, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 июля 2022 г. N Ф03-3154/22 по делу N А51-15623/2020, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 августа 2020 г. N Ф01-12109/20 по делу N А43-42068/2019, постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 мая 2019 г. N Ф05-5649/19 по делу N А40-111175/2018, определение ВАС РФ от 1 февраля 2012 г. N ВАС-63/12, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 октября 2016 г. N Ф08-6915/16 по делу N А63-4232/2015, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 апреля 2016 г. N Ф03-1269/16 по делу N А51-1763/2014)*(2).

Таким образом, в описанной ситуации мы не видим ни возможности изменения размера арендной платы без согласия арендатора, ни оснований для отказа арендодателя от исполнения договора аренды недвижимости, ни оснований для обращения в суд с требованием об изменении размера арендной платы. Договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя лишь судом, в том числе в связи с существенным нарушением арендатором условий договора (ст. 619, п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

9 февраля 2024 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Смотрите также материал: Энциклопедия решений. Расторжение гражданско-правового договора.

*(2) Смотрите в связи с этим ответ на Вопрос: Одностороннее увеличение размера арендной платы арендодателем в связи с инфляцией (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2023 г.).