Можно ли признать бесхозяйным имуществом заброшенное здание, если его собственник прекратил существование в результате реорганизации в форме слияния?

Администрация сельского поселения подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск о признании права отсутствующим в отношении имущества - здания кафе, принадлежащего согласно регистрационному удостоверению, выданному БТИ в 1994 году, сельскому потребительскому обществу (далее - сельпо).
В 2012 году сельпо прекратило свое существование на основании договора слияния с другими потребительскими обществами, образовав новую организацию - районное потребительское общество (далее - райпо). В вышеуказанном договоре слияния содержится информация о составе недвижимого имущества, возникшего у вновь образованного райпо. Вышеуказанное здание кафе там отсутствует. Фактически здание имеет соответствующие признаки бесхозяйной вещи (отсутствуют окна, двери, внутри видны следы возгорания, территория замусорена).
Ввиду наличия вышеуказанного регистрационного удостоверения Росреестр отказал администрации поселения в постановке вышеуказанного здания на учет в качестве бесхозяйного имущества.
Согласно п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. По аналогии в судебном порядке должен быть установлен и юридический факт отсутствия зарегистрированного ранее права собственности ликвидированного юридического лица на объект недвижимости.
Однако арбитражный суд планирует отказать администрации поселения в удовлетворении исковых требований, считая, что признание права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. В настоящее время судебное заседание отложено.
Есть ли судебные решения по схожим ситуациям? Есть ли другой способ судебного решения вышеуказанного вопроса?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В рассматриваемой ситуации не имеется оснований для удовлетворения иска о признании права отсутствующим.

Получить право на здание кафе администрация может через распоряжение собственником (райпо) своими правами на объект недвижимости (например, в случае отказа собственника от права собственности на здание). 

Обоснование вывода:

Согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Из ст. 225 ГК РФ следует, что бесхозяйность недвижимого имущества предполагает отсутствие или неизвестность его собственника (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 июня 2019 г. N Ф01-2083/19).

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) право собственности на недвижимое имущество, а также переход этого права подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ч. 5 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).

В то же время согласно ч. 1 ст. 69 Закона N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (то есть до 30 января 1998 года - смотрите п. 1 ст. 33 указанного Закона), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Как отмечается в судебной практике, регистрационное удостоверение, выдаваемое органами БТИ до 1998 года, является правоподтверждающим собственность документом (смотрите, например, решение Ленинского районного суда г . Ставрополя Ставропольского края от 14 декабря 2022 г. по делу N 2а -4285/2022, решение Лазовского районного суда Приморского края от 20 августа 2021 г . по делу N 2-179/2021, решение Арбитражного суда Приморского края от 24 марта 2014 г. по делу N А51-37513/2013). Таким образом, регистрационное удостоверение БТИ (вместе с правоустанавливающим документом) подтверждало, что у здания кафе имелся собственник, которым являлось сельпо.

Согласно п. 1 ст. 58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу (п. 1 ст. 58 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что до 1 сентября 2014 года ст. 58 ГК РФ предусматривала, что при реорганизации в форме слияния юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. Вместе с тем при реорганизации в форме слияния все права и обязанности переходят к правопреемнику в силу универсального правопреемства (то есть в полном объеме), вне зависимости от того, имеется ли в передаточном акте указание на конкретное передаваемое правопреемнику имущество (смотрите, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 июня 2010 г. по делу N А03-18549/2009, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2012 г. N 16АП -694/12). При этом если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость и возникает с момента завершения реорганизации (абзац второй п. 11 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019).

Таким образом, до настоящего времени собственником здания кафе является правопреемник - райпо.

Условиями для предъявления иска о признании права отсутствующим являются в том числе следующие:

• истец является собственником недвижимого имущества;
• истец фактически владеет недвижимым имуществом;
• у истца отсутствуют иные возможности для защиты права (путем признания права, предъявления виндикационного иска и т.д.) (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 апреля 2018 г. N 117-КГ 18-22, п. 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

В рассматриваемой ситуации администрация правом собственности на здание кафе не обладает, имуществом не владеет, что фактически исключает возможность удовлетворения иска о признании права отсутствующим. По этой же причине мы не видим оснований и для реализации администрацией иных возможностей для защиты права.

Как представляется, в рассматриваемой ситуации получить право на здание кафе администрация может через распоряжение собственником своими правами на объект недвижимости. Например, собственник может отказаться от права собственности на здание кафе, предварительно зарегистрировав свое ранее возникшее право собственности в ЕГРН (ч. 3 ст. 69 Закона N 218-ФЗ). В связи с этим смотрите, например, следующий материал: Вопрос: Гражданин планирует добровольно отказаться от права собственности на объекты недвижимости. Он написал заявление в орган местного самоуправления. Обязан ли орган местного самоуправления принять такое имущество? Какова процедура оформления отказа от права собственности на недвижимость? (ответ Службы правового консалтинга компании ГАРАНТ, ноябрь, 2020 г.) 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Иванов Александр 

Ответ прошел контроль качества 

18 декабря 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.