При продаже в процедуре банкротства арендованного имущества продлится ли договор аренды на неопределенный срок? Должен ли старый арендодатель вернуть арендатору страховой депозит и внесенную в порядке предоплаты арендную плату за тот месяц, в котором состоялся переход права собственности к новому собственнику?

Арендодатель находится в процессе банкротства. Арендуемое помещение было приобретено новым собственником.
Договор аренды действовал до 30.11.2023. Дополнительное соглашение о пролонгации его срока действия было заключено со старым арендодателем в августе 2023 года, но его не зарегистрировали, сам договор аренды является долгосрочным и зарегистрирован. Верно ли, что данное соглашение не является обязательным для нового собственника?
Будет ли в этом случае договор считаться заключенным на неопределенный срок, так как арендатор продолжил пользоваться помещением, уплатил арендную плату за декабрь 2023 года, а к новому собственнику переходят все права и обязанности, как к новому арендодателю? При этом договор купли-продажи между старым арендодателем и новым собственником был заключен 13.11.2023 и зарегистрирован 08.12.2023.
Должен ли старый арендодатель вернуть арендатору страховой депозит и внесенную в порядке предоплаты арендную плату за тот месяц, в котором состоялся переход права собственности к новому собственнику, либо перечислить их новому собственнику как новому арендодателю, или эти денежные средства входят в конкурсную массу и могут быть получены арендатором только после признания старого арендодателя банкротом в порядке соответствующей очереди согласно Закону о несостоятельности (банкротстве)?

Про продление договора на неопределенный срок

На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В то же время, согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.02.2017 N Ф09-11660/16 по делу N А60-10412/2016, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.10.2016 N Ф04-3785/16). В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Кредитор может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником (п. 1 ст. 384, ст. 392, ст. 392.3 ГК РФ).

В связи с этим мы полагаем, что арендатор вправе заявлять, в том числе и новому собственнику, о том, что по окончании срока аренда арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом по окончании срока аренды, и ни прежний, ни новый собственник арендованного имущества не возражали против этого. К сожалению, судебной практики, в которой бы рассматривалась аналогичная ситуация, нами не обнаружено. При этом отметим, что в судебной практике встречается подход о том, что согласие арендодателя на продолжение отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны предполагается. Соответственно, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, в отсутствие своевременного возражения арендодателя арендатор является стороной действующего договора и к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора (п. 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 22 июля 2020 г.), постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.10.2020 N Ф10-3545/20, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2023 N 13АП-22634/23, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021 N 08АП-2529/21, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020 N 17АП-10130/20). Однако каких-либо определенных критериев того, в какой срок арендодатель должен заявить о своем несогласии на продолжение отношений для определения целей определения "своевременности" его возражений ни закон, ни судебная практика не устанавливает. Как свидетельствует практика, оценка своевременности заявления возражения определяется судами по своему усмотрению, в частности, суды не сочли своевременной претензию, направленную более чем через 2 месяца после истечения срока аренды (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023 N 17АП-10239/23), 3 месяца после истечения срока аренды (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.02.2023 N Ф09-9581/22), 7 месяцев после истечения срока аренды (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2023 N 04АП-2800/23, определение ВС РФ от 25.02.2020 N 305-ЭС19-15922). В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2020 N 15АП-13194/20 суд счел несвоевременным отказ арендодателя от договора, направленный спустя 7 дней после окончания срока аренды.

Таким образом, вопрос о том, был ли фактически продлен договор аренды на неопределенный срок, зависит от того, будут ли заявлены новым собственником возражения против пользования арендатором арендованным имуществом и сочтет ли суд с учетом конкретных обстоятельств дела, что такие возражения заявлены новым собственником своевременно, в том числе с учетом даты, когда он узнал или должен был узнать о наличии заключенного договора аренды и непередаче ему приобретенного имущества продавцом. Также представляется, что об отсутствии возражений со стороны нового собственника может свидетельствовать принятие новым собственником арендных платежей от прежнего собственника или арендатора, страхового депозита. 

Про действие соглашения о продлении срока аренды для нового собственника 

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Таким образом, если договор аренды подлежит государственной регистрации, то и соглашение об изменении его условий также необходимо зарегистрировать.

На основании п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Поскольку в рассматриваемой ситуации к моменту истечения срока договора, определенного в договоре (30.11.2023), заявление на регистрацию дополнительного соглашения о продлении срока действия договора на регистрацию сторонами так и не было подано и никакая из сторон не обратилась в суд с требованием о регистрации такого соглашения, полагаем, что такое обращение уже невозможно, поскольку договор аренды, к которому было заключено соглашение, прекратился 30.11.2023. Если же считать, что после 30.11.2023 имела место пролонгация договора на неопределённый срок, то получается, что после 30.11.2023 между сторонами действует новый договор аренды (п. 10 информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, мы полагаем, что соглашение о продлении срока договора аренды не имеет значения для прежнего собственника. К сожалению, судебной практики, в которой бы рассматривалась подобная ситуация, нам обнаружить не удалось. 

Про возврат страхового депозита 

В п. 10 информационного письма от 16.02.2001 N 59 Президиум ВАС РФ отметил, что при пролонгации договора по окончании срока аренды фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. Таким образом, при пролонгации договора на неопределённый срок возвращать страховой депозит арендодатель не должен, поскольку между сторонами имеется действующее соглашение о его уплате (постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2021 N Ф05-3625/21).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

В отношении договорной позиции арендодателя это означает следующее: пока не доказано иное, предполагается, что обеспечительный платеж переходит к новому арендодателю вместе с правом собственности на вещь. Соответствующая позиция изложена в определениях ВС РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025, от 18.06.2021 N 306-ЭС21-4034.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в целях названного Закона под текущими платежами понимаются в том числе денежные обязательства, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено упомянутым Законом. Денежным обязательством признается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному ГК РФ, бюджетным законодательством РФ основанию (ст. 2 Закона о банкротстве). Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Из приведенной нормы следует, что обязанность арендодателя по возврату обеспечительного платежа арендатору возникает при прекращении договора аренды. С момента прекращения договорных отношений обеспечительный платеж трансформируется в сумму неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ, постановления Тринадцатого ААС от 04.09.2018 N 13АП-13201/18, Девятого ААС от 20.04.2021 N 09АП-74246/20, Восемнадцатого ААС от 09.10.2019 N 18АП-13544/19). Денежное обязательство должника по возврату или возмещению стоимости неосновательного обогащения для целей квалификации в качестве текущего платежа считается возникшим с момента фактического приобретения или сбережения имущества должником за счет кредитора (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве"). Соответственно, если будет установлено, что обязанность по возврату обеспечительного платежа лежит на первоначальном арендодателе-банкроте, а не новом собственнике-арендодателе (в том числе ввиду того, что договор аренды не будет считаться продленным на неопределенный срок), то это обязательство будет носит текущий характер. Относиться он будет к пятой очереди текущих платежей (п. 2 ст. 134 Закона о банкротстве). 

Про возврат предварительно уплаченных арендных платежей 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Предоставляется, что исходя из положений ст. 315 ГК РФ обязанность по уплате арендной платы может быть исполнена арендатором и досрочно.

В пункте 23 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Соответственно, прежний собственник не имеет права на получение арендной платы после государственной регистрации перехода права собственности. При продлении договора аренды на неопределенный срок арендатор на основании п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 384 ГК РФ вправе отказаться повторно уплачивать арендную плату новому собственнику и она может быть истребована новым собственником от прежнего собственника как неосновательное обогащение (ст. 1102, 1107 ГК РФ).

Если же договор аренды не будет считаться продленным на неопределенный срок, а прекращенным 31.11.2023, то излишне полученная арендная плата подлежит возврату арендатору.

Возврат излишне полученной арендной платы как новому собственнику, так и арендатору должен осуществляться в порядке текущих платежей (ст. 5, п. 2 ст. 134 Закона о банкротстве), поскольку неосновательное обогащение возникло у прежнего собственника с момента регистрации перехода права собственности, а это событие имело место после возбуждения дела о банкротстве. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ефимова Ольга 

Ответ прошел контроль качества 

19 декабря 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.