Проведение перепланировки арендуемого помещения не в соответствии с полученным согласием арендодателя как основание для расторжения договора аренды в судебном порядке

Является ли существенным нарушением арендатором обязательств по договору аренды (ненадлежащим использованием помещения) и основанием для заявления арендодателем о расторжении договора аренды в судебном порядке произведение арендатором фактической перепланировки арендуемого помещения, отличной от той, которая была согласована с арендодателем?

Как следует из положений ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

К указанным основаниям для расторжения договора в судебном порядке может, в частности, относиться несанкционированное изменение арендованной вещи. Так, судебная практика исходит из того, что перепланировка арендатором помещений без согласия арендодателя считается существенным нарушением договора аренды, дающим право на его расторжение (смотрите, например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.04.2014 N Ф05-3702/14 по делу N А40-31595/2013, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 августа 2017 г. N Ф08-4490/17 по делу N А32-36462/2016, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 марта 2018 г. N Ф04-466/18 по делу N А45-3856/2016).

Представляется очевидным, что, давая свое согласие на перепланировку нежилого помещения, собственник (арендодатель) правомерно ожидает, что такая перепланировка будет выполнена строго в соответствии с полученным разрешением. Конечно, это касается ситуаций, когда арендатор согласовывает конкретные виды работ, которые будут выполнены в ходе перепланировки помещения.

Выполнение работ по перепланировке не в соответствии с согласованным проектом, по сути, означает отсутствие согласия арендодателя на фактически выполненную перепланировку. Судебной практики по рассматриваемой ситуации мы, к сожалению, не обнаружили. Однако косвенно о праве арендодателя расторгнуть договор может свидетельствовать ситуация, отраженная в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2018 г. N 09АП-56756/18. По материалам дела суд признал законным односторонний отказ арендодателя от договора аренды в том числе в связи с тем, что фактически выполненная перепланировка существенно отличалась от той, которая была согласована уполномоченным лицом.

С учетом изложенного принципиально можно допустить возможность арендодателя потребовать расторжения договора аренды в судебном порядке.

В то же время если фактически выполненные работы незначительно отличаются от согласованных, и это отклонение не стало причиной существенного ухудшения характеристик арендуемого помещения, либо если арендатор после получения предупреждения от арендодателя вернет помещение в первоначальное состояние, то мы не исключаем вариант отказа в удовлетворении иска арендодателя.

Иными словами, окончательная оценка правомерности расторжения договора может быть дана только судом с учетом конкретных обстоятельств спора. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Иванов Александр 

Ответ прошел контроль качества 

20 декабря 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.