Требования к застройщику

Какие требования предъявляются к специализированному застройщику по Законам N 44-ФЗ и N 214-ФЗ? Есть ли требование к органам управления о наличии членства в СРО? Может ли эта компания быть создана из обычного ООО (ООО переведено в специализированного застройщика)? Если это возможно, то какие документы для этого потребуются?

Понятие застройщика и требования к нему установлены Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Так, согласно ст. 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком может быть только хозяйственное общество:

• которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
• которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
• наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".

Требования, которым должен соответствовать застройщик при привлечении денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве, перечислены в ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

Так, согласно ч. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям:

• наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
• в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица - застройщика;
• в отношении юридического лица - застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", за исключением случаев, предусмотренных указанным Федеральным законом;
• в отношении юридического лица - застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
• в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", отсутствуют сведения о юридическом лице - застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;
• в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пп. 28 и 29 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ, отсутствуют сведения о юридическом лице - застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);
• наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с ч. 2.1 ст. 19 Закона N 214-ФЗ заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом N 214-ФЗ.

Помимо вышеуказанных требований, застройщик, который привлекает денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве, не размещая указанные средства на счетах эскроу (ч. 1.2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ), дополнительно должен соответствовать требованиям, установленным пп. 1.1-1.8, п. 7 ч. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ, в частности:

• размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от проектной стоимости строительства. Порядок расчета собственных средств застройщика устанавливается Правительством Российской Федерации (смотрите постановление Правительства РФ от 11 июня 2018 г. N 673);
• наличие на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, указанный в ч. 2 ст. 23 Закона N 214-ФЗ (далее - уполномоченный орган), денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке в соответствии с ч. 2.3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ, либо наличие на указанную дату кредитного договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, предусматривающего предоставление уполномоченным банком застройщику целевого кредита на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в размере не менее сорока процентов от проектной стоимости строительства;
• отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов (целевых займов), связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
• застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;
• обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган не превышают один процент от проектной стоимости строительства;
• имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
• отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
• застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости (смотрите постановление Правительства РФ от 26 декабря 2018 г. N 1683);
• у юридического лица - застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ*(1) за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату равен совокупному размеру требований к должнику - юридическому лицу или превышает его, что является условием для возбуждения производства по делу о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению не принято либо не истек установленный законодательством РФ срок обжалования указанных недоимки, задолженности. Данное правило не применяется в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Статья 3.2 Закона N 214-ФЗ устанавливает требования к органам управления застройщика*(2) и его участникам.

Так, руководителем застройщика или главным бухгалтером застройщика не может являться (ч. 3 ст. 3.2 Закона N 214-ФЗ):

1) лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти;

2) лицо, в отношении которого не истек срок, в течение которого оно считается подвергнутым административному наказанию в виде дисквалификации;

3) лицо, которое было привлечено в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, если со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло менее пяти лет;

4) лицо, которое осуществляло функции единоличного исполнительного органа юридического лица в течение пяти лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в уполномоченный орган, которое было признано арбитражным судом несостоятельным (банкротом);

5) лицо, которое прямо или косвенно (через третьих лиц) осуществляло владение в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в уполномоченный орган, более пятью процентами акций (долей) застройщика, который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом).

Вышеуказанным требованиям должно соответствовать также и физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом - застройщиком (ч. 4 ст. 3.2 Закона N 214-ФЗ).

Закон N 214-ФЗ не устанавливает обязательного требования о наличии членства застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (п. 5 ч. 1 ст. 20 Закона N 214-ФЗ).

Вместе с тем членство в саморегулируемых организациях застройщику необходимо, если он будет самостоятельно выполнять инженерные изыскания, подготовку проектной документации, осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (ч. 3 ст. 47, ч. 5 ст. 48, ч. 3.1 ст. 52 ГрК РФ). 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ложечникова Елена 

Ответ прошел контроль качества 

27 ноября 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.  

-------------------------------------------------------------------------

*(1) За исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с НК РФ, которые реструктурированы в соответствии с законодательством РФ, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными ко взысканию в соответствии с НК РФ.

*(2) К органам управления ч. 1 ст. 3.2 Закона N 214-ФЗ относит коллегиальный исполнительный орган застройщика, единоличный исполнительный орган застройщика или управляющая компания, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика (далее - руководитель застройщика), главный бухгалтер застройщика и кандидаты на указанные должности.