Внесение изменений в договор управления МКД в связи с изменением площади земельного участка, на котором расположен МКД

В случае, если после заключения договора управления МКД в результате межевания в соответствии с данными кадастрового учёта изменилась (увеличилась) площадь земельного участка, является ли обязательным внесение изменений в договор управления МКД в отношении величины общей площади земельного участка? Если собственники голосуют против внесения таких изменений на общем собрании, как внести изменения в договор управления МКД?

Прежде всего отметим, что согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 1, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", подп. "е", "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, земельный участок под многоквартирным домом, сформированный и поставленный на кадастровый учет, объекты благоустройства, расположенные на таком земельном участке, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, являются общей собственностью собственников помещений данного многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В силу ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Основания для изменения и расторжения договора определены ст. 450 ГК РФ, в частности, из ч. 1 ст. 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

В ч. 3 ст. 162 ЖК РФ указаны существенные условия договора управления многоквартирным домом, в том числе состав общего имущества многоквартирного дома (пункт 1); перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ (пункт 2); порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ (пункт 3) и др.

Соответственно, если изменение площади земельного участка в результате межевания, указанного в договоре управления, сможет повлиять на его существенные условия (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), то такое изменение в договор управления общим имуществом МКД вносится на основании решения общего собрания собственников (решение принимается более 50% голосов от общего числа голосов в МКД (смотрите письма Минстроя России от 06.09.2019 N 32453-ОГ/04, от 10.02.2020 N 3516-ОГ/06)).

Если же изменение площади земельного участка, указанного в договоре управления, никак не влияет на его существенные условия и не порождают правовых последствий для сторон договора, то такие изменения могут вноситься в одностороннем порядке и не требуют согласования с собственниками помещений МКД.

Обращаем внимание на то, что изложенная точка зрения является нашим экспертным мнением, которое может не совпадать с мнением других специалистов. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Павлычев Дмитрий 

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена 

6 октября 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.