1. Какими документами регулируется возведение некапитальных объектов на земельных участках, принадлежащих физическому или юридическому лицу? 2. Возможна ли эксплуатация некапитального объекта в качестве отеля или гостевого дома? Какие пожарные требования при этом должны быть соблюдены?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

1. Порядок возведения объектов некапитального строительства нормами законодательства не урегулирован. Такое строительство осуществляется с соблюдением общих строительных норм и правил, разрешенного использования земельного участка, правил землепользования и застройки, пожарных требований и т.д.

2. Возможность размещения гостиниц в объектах некапитального строительства действующим законодательством не предусмотрена. В то же время временное проживание в таких объектах не запрещено. 

Обоснование вывода:

1. Ни Гражданским кодексом РФ, ни Градостроительным кодексом РФ порядок возведения объектов некапитального строительства не урегулирован. Требования к порядку возведения объектов некапитального строительства, а также требования к пожарной безопасности определяются на уровне строительных норм, правил землепользования и застройки, разрешенного использования земельного участка и т.д. В зависимости от вида объекта некапитального строительства могут быть установлены различные правила возведения таких объектов, требования пожарной безопасности и т.д.

Вместе с тем возведение объектов некапитального строительства с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, а также иных предельных параметров строительства, предусмотренных Правилами землепользования и застройки, является основанием для сноса объектов (ст. 222 ГК РФ, постановление Пятнадцатого ААС от 25.01.2019 N 15АП-19227/18, определение Краснодарского краевого суда от 22.12.2015 по делу N 33-31183/2015).

Некоторые минимальные расстояния определены пп. 6.6, 6.7, 6.8 СП 53.13330.2019 "Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения).

Кроме того, рекомендуем обратить внимание на СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", пунктом 4.15 которого определены противопожарные требования при возведении объектов некапитального строительства.

Определенные требования могут быть установлены и иными нормативными актами, причем принятые (утвержденные) как на федеральном уровне, так и на уровне субъекта РФ или уровне местного самоуправления. При этом такие нормы и правила могут предусматривать различные требования к объекту некапитального строительства в зависимости от его вида.

2. В соответствии с абзацем тридцать третьим ст. 1 Федерального закона от 24.11.1996 N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 132-ФЗ) гостиница - средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством РФ. Также в силу п. 5 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 N 1853, предоставление гостиничных услуг допускается только при наличии свидетельства о присвоении гостинице определенной категории, предусмотренной положением о классификации гостиниц, утверждаемым в соответствии с частью седьмой ст. 5 Закона N 132-ФЗ, в случае, если такое требование предусмотрено законодательством Российской Федерации. Согласно же подп. "в" п. 15 Положения о классификации гостиниц, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860, одним из документов, обязательных для представления в составе заявки на проведение классификации гостиницы, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости или копия свидетельства о праве собственности, или копия договора аренды здания (помещения), или копия иного документа, подтверждающего право заявителя на использование здания (помещения) для оказания гостиничных услуг, копия договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты, не являющиеся объектами капитального строительства, или иных документов, подтверждающих право владения или пользования указанным земельным участком.

Под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (п. 6 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) здание, как и прочие строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие), является объектом капитального строительства.

Пунктом 4.2 СП 257.1325800.2020 "Здания гостиниц. Правила проектирования" предусмотрено, что гостиницы размещают:

• в отдельно стоящем здании;
• в помещениях общественных и многофункциональных зданий;
• в отдельных секциях, смежных с секциями жилых многоквартирных зданий;
• во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях общественного назначения (в нежилых помещениях) в цокольном и на первом-третьем этажах жилых многоквартирных зданий в соответствии с СП 54.13330.2016 (пункт 4.10) с учетом 8.2 и 10.1.

Таким образом, гостиница в понимании действующего законодательства, а в том числе и отель, который является разновидностью гостиницы (подп. "2а", "в" п. 5 Положения о классификации гостиниц, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860), должны располагаться в здании, т.е. в объекте капитального строительства. Данные выводы подтверждаются и правоприменительной практикой (определение ВС РФ от 16.11.2015 N 305-ЭС15-14175, определение Краснодарского краевого суда от 14.02.2023 по делу N 33-3527/2023).

В то же время обращаем внимание, что на территории РФ возможно временное проживание, в том числе в туристических целях, и в объектах, которые не являются гостиницами. В том же абзаце тридцать третьем ст. 1 Закона N 132-ФЗ указано, что к гостиницам не относятся средства размещения, используемые для осуществления основной деятельности организаций отдыха и оздоровления детей, медицинских организаций, организаций социального обслуживания, физкультурно-спортивных организаций, централизованных религиозных организаций и (или) религиозных организаций, входящих в их структуру, деятельности по оказанию услуг в сфере сельского туризма в сельской местности. Средство размещения - термин, введенный Законом N 132-ФЗ для использования его в рамках регулирования этого Закона и означающий имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, помещения, оборудование и иное имущество и используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц (абзац тридцать второй ст. 1 Закона N 132-ФЗ). К средствам размещения, как уже было сказано выше, относятся и гостиницы, но, как видим, это только одно из средств размещения, и то, что этот объект должен являться объектом капитального строительства, не означает, что то же самое относится и к иным объектам. В соответствии с п. 5.1 ГОСТ Р 58187-2018 "Туристские услуги. Кемпинги. Общие требования" к объектам кемпинг-размещения относятся стационарные некапитальные сооружения, в том числе мобильные дома, бунгало, жилые модули (легкие каркасные здания и модульные конструкции), кемпинговые палатки и другие виды туристского оборудования (снаряжения) используемые для организации пребывания (ночлега) в кемпинге, автодома, караваны, укрытия, а также непосредственно питчи (площадки для кемпинга). На питчах туристы могут размещаться как в собственных объектах размещения (мобильных, переносных), так в объектах кемпинг-размещения, установленных администрацией кемпинга. Иными словами, законом допускается временное проживание граждан в туристических целях в объектах некапитального строительства, например кемпингах, туристских приютах и т.д. При этом представляется очевидным, что приведенные выше примеры средств размещения, представляющих собой объекты некапитального строительства, не являются исчерпывающим перечнем такого рода объектов. К некапитальным строениям, сооружениям относятся строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений) (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Учитывая изложенное, возможно, "гостиница", размещенная в объектах некапитального строительства, по факту представляет собой кемпинг или иной вид размещения, например туристский приют.

Увязывая данный вопрос с предыдущим, обратим внимание на то, что в отношении кемпингов разделом 10.8 ГОСТ Р 58187-2018 "Туристские услуги. Кемпинги. Общие требования" закреплены особенности соблюдения правил пожарной безопасности на территории кемпингов, в том числе указано, что расстояние между любыми объектами кемпинг-размещения и сооружениями должно быть не менее трех метров.

Резюмируя вышесказанное, можно сказать, что размещение гостиницы/отеля в объекте некапитального строительства не предусмотрено нормами действующего законодательства. Однако действующим законодательством не запрещено временное проживание в объектах некапитального строительства, в том числе в туристических целях. 

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:

• Вопрос: На лесном участке категории земель лесного фонда расположена принадлежащая организации база отдыха, строения которой отнесены к некапитальным объектам согласно экспертизе и решению суда. В отношении данного земельного участка принято распоряжение Правительства РФ от 25 июня 2014 г. N 1132-р. Сейчас организация планирует сделать строения капитальными. Каким образом организация может перевести строения из некапитальных в капитальные? Возможно ли нахождение объектов капитальноого строения на лесном участке, который относится к категории земель лесного фонда? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2019 г.) 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ермакова Елена 

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий 

2 августа 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.